Hesaplama araçları

Alım satım masrafı örneği

10.000.000 TL satış; alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 tapu harcı, %2 hizmet bedeli + %20 KDV ve satıcının ödediği 6.681 TL örnek döner sermaye ile alıcı toplamı 10.440.000 TL, satıcı neti 9.553.319 TL olur. Canlı araç JavaScript ile çalışır.

YATIRIMINIZIN RAKAMLARI

Kira getirisi ve
amortisman hesaplama.

Konut veya ticari mülkünüzün kira performansını görün. Kira %10 düşerse, yükselirse veya mülk bir ay daha boş kalırsa sonuçları karşılaştırın.

Kira getirisi nasıl hesaplanır?

Brüt yıllık kira getirisi: aylık kira × 12 ÷ satış fiyatı × 100. Giderler sonrası kira getirisi: (aylık kira × dolu ay sayısı − yönetim payı − yıllık giderler) ÷ toplam başlangıç yatırımı × 100.

Amortisman / basit geri dönüş: toplam başlangıç yatırımı ÷ pozitif yıllık giderler sonrası kira. Sonuç sıfır veya negatifse bu varsayımlarla geri dönüş hesaplanamaz. Buradaki amortisman, muhasebedeki amortisman gideri anlamında kullanılmaz.

10 milyon TL'lik mülk örneği

440.000 TL alım masrafı, 100.000 TL tadilat, aylık 50.000 TL kira, yılda 1 ay boşluk ve 30.000 TL yıllık giderle toplam yatırım 10.540.000 TL olur. Yönetim payı %0 iken yıllık kalan kira 520.000 TL, getiri yaklaşık %4,93 ve basit geri dönüş 20,3 yıldır. Kira %10 düşüp 45.000 TL olursa kalan kira 465.000 TL'ye, getiri %4,41'e iner; geri dönüş 22,7 yıla uzar. Bunlar örnek varsayımlardır.

İyi kira getirisi yüzde kaçtır?

Her mülk için geçerli tek bir eşik yoktur. Benzer konum ve mülk türlerini aynı gider, boşluk ve maliyet varsayımlarıyla karşılaştırın. Kiracı, sözleşme, bakım ihtiyacı ve satış kolaylığı da değerlendirilmelidir.

Kira %10 düşerse ne değişir?

Tahsil edilen kira ve kiraya bağlı yönetim bedeli yeniden hesaplanır. Sabit yıllık giderler değişmez. Araç ana hesapla arasındaki yıllık farkı ve yeni geri dönüş süresini gösterir.

Ev boş kalınca giderler de sıfırlanır mı?

Hayır. Bu model yıllık giderleri sabit tutar; boşluk yalnız tahsilatı ve tahsilata bağlı yönetim ücretini azaltır. Gerçek giderleriniz farklıysa ilgili alanı değiştirin.

Konut ve dükkân için kullanılabilir mi?

Evet, kira ve gider senaryosunu karşılaştırabilirsiniz. Ticari kiralarda girdiğiniz kira ve giderleri KDV/stopaj bakımından tutarlı bir bazda hazırlayın. Araç stopaj, KDV veya gelir vergisini otomatik hesaplamaz.

Ticari gayrimenkul yatırım rehberleri · Tapu harcı ve alım satım masrafları · Yurt dışı yatırım seçenekleri

Hazırlayan: Taylan Hersek · Kontrol: 25 Ekim 2026. Formüller yukarıda açıklanmıştır. Senaryo ve getiri varsayımlarını değerlendirme: Investor.gov. Hesaplar tahmindir; getiri taahhüdü değildir.

HESAPTAN SONRAKİ ADIM

Rakamları netleştirdik.
Süreci birlikte planlayalım.

Satış fiyatını, pazarlama planını ve işlem adımlarını mülkünüze özel değerlendirelim.

Taylan Hersek’e ulaşın ↗
EV ALIRKEN VE SATARKEN

Satış fiyatı, toplam bütçeniz değildir.

Ev alım satım masrafı hesaplama aracı; tapu harcı, emlakçı komisyonu, hizmet bedelinin KDV’si ve tapu döner sermaye ücretini alıcı ve satıcı için ayrı gösterir. Sahibinden satış ile danışmanlı satışı karşılaştırabilir, masrafları kimin ödeyeceğini seçebilirsiniz.

Alıcının toplam maliyeti

Satış bedeli + alıcının tapu harcı + KDV dahil hizmet bedeli + döner sermaye payı + girilen diğer giderler.

Satıcıya kalan net tutar

Satış bedeli − satıcının tapu harcı − KDV dahil hizmet bedeli − döner sermaye payı − girilen diğer giderler.

Tapu harcı hesaplama

Genel satışta tapu harcı matrahı × %4 toplam harçtır. Eşit paylaşımda her tarafın payı %2’dir. Matrah, gerçek satış bedeli ile emlak vergi değerinden yüksek olanıdır.

Emlakçı komisyonu hesaplama

Satış bedeli × kararlaştırılan hizmet oranı × 1,20. Örneğin %2 hizmet bedeli, %20 KDV ile satış bedelinin %2,4’üne karşılık gelir.

10 milyon TL’lik evin alım satım masrafları

Tapu harcı yarı yarıya, hizmet bedeli her taraf için %2 + KDV, örnek 6.681 TL döner sermaye satıcıya ait ve diğer giderler sıfırken: alıcı 440.000 TL masrafla 10.440.000 TL öder. Satıcının 446.681 TL giderinden sonra elinde 9.553.319 TL kalır. 6.681 TL sabit resmî tarife değildir; kendi işlem tahakkukunuzu girin.

Kendi satış bedelinizle hesaplayın ↑

Kararınızı bu rehberlerle tamamlayın

Hazırlayan: Taylan Hersek · Konut ve Ticari Gayrimenkul Danışmanı
Son içerik kontrolü: . Kadıköy’de konut, İstanbul’da ticari gayrimenkul işlemleriniz için iletişime geçin.

Alım satım masrafları hakkında sık sorulan sorular

Tapu harcı nasıl hesaplanıyor?

Genel satış işleminde alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2, toplam %4 hesaplanır. Matrah gerçek satış bedelidir ve emlak vergi değerinden düşük olamaz. Taraflar masrafı farklı paylaşabilir; bu seçim kanuni mükellefiyeti değiştirmez. Tapu harcına ayrıca KDV eklenmez.

Emlakçı hizmet bedeli ve KDV nasıl işliyor?

Alım satım aracılık hizmet bedeli toplamda KDV hariç satış bedelinin %4’ünü geçemez. Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça eşit paylaşılır. Araç başlangıçta alıcı %2 ve satıcı %2 kullanır, hizmet bedeline %20 KDV ekler. Bir veya iki danışman olması toplam üst sınırı artırmaz. Sahibinden seçeneğinde iki tarafın hizmet bedeli ve bu bedele ait KDV sıfırlanır.

Döner sermaye neden değiştirilebilir?

Bu bedel her işlem için tek bir büyükşehir / diğer il rakamıyla belirlenmez. Yöresel katsayı ve işlemin niteliği gibi unsurlar önemlidir. Yabancı taraf bulunan işlemlerde de ek kalemler doğabilir. Araçtaki 6.681 TL bir örnektir; kesin hesap için tapu tahakkukundaki KDV dahil toplamı girin. Ödeyen tarafı anlaşmanıza göre seçin.

Sahibinden ev satışında hangi masraflar kalır?

Aracılık hizmeti alınmıyorsa emlakçı hizmet bedeli ve buna ait KDV oluşmaz. Tapu harcı, döner sermaye ve işleme özel diğer giderler devam eder. Araçta “Yok · sahibinden” seçerek karşılaştırabilirsiniz.

Tapu harcının tamamını alıcı öderse ne olur?

Araç, toplam %4 tapu harcını alıcının giderlerine aktarır; satıcının tapu harcı payını sıfırlar. Bu, tarafların ekonomik yükü paylaşmasını gösterir; kanuni mükellefiyeti değiştirmez.

Satıcıya kalan net tutar kâr anlamına mı gelir?

Hayır. Net tutar, satış bedelinden bu araçtaki satıcı giderleri çıkarıldıktan sonraki tutardır. Alış maliyeti, varsa borçlar, değer artış kazancı vergisi ve diğer vergi yükümlülükleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Kaynaklar · Kontrol: 25 Ekim 2026GİB · Tapu harcı ↗GİB · KDV oranları ↗Ticaret Bakanlığı · Yönetmelik ↗TKGM · 2026 tarifesi ↗

Standart, istisnasız satış için ön hesaplama aracıdır. Özel durumlar ve kesin tahakkuk, ilgili idare ve uzmanlarla teyit edilmelidir.

Elime net ne kalsın? Net satış fiyatı hesaplama

Hedef net tutarınızı karşılayan satış bedelini; satıcı tapu harcı, hizmet bedeli ve KDV, döner sermaye ve diğer giderlerle geriye doğru hesaplayın. Örnek: 10.000.000 TL net hedef, satıcı %2 tapu harcı, %2 hizmet bedeli + %20 KDV, 6.681 TL örnek döner sermaye ile gereken satış bedeli 10.467.239,54 TL; kalan net 10.000.000,00 TL olur. Bu bir piyasa değerlemesi değildir. Girilmeyen vergiler ve giderler hariçtir. Canlı hesap için JavaScript gerekir.

Satışı bekletmenin maliyeti hesaplama

Bugün satmakla bekleyip satmayı aynı tarihte karşılaştırın: stopaj sonrası mevduat getirisi, enflasyon, kira, boş kalma, mülk giderleri, satış masrafları, kredi ve satış sonrası oturma giderleri.

Fırsat maliyeti = bugün sat seçeneğinin dönem sonu değeri − bekle seçeneğinin dönem sonu değeri. Pozitif fark beklemenin maliyeti, negatif fark ek kazancıdır. Başa baş fiyat bu farkı sıfırlayan satış bedelidir; piyasa değerlemesi değildir. Bugünkü alım gücü = dönem sonu tutarı ÷ (1 + yıllık enflasyon)^(ay/12).

Altı ay bekleme örneği

Bugünkü teklif 10.000.000 TL, altı ay sonraki satış 11.000.000 TL; yıllık brüt faiz ilk ay %40, son ay %35, aylık yenileme, stopaj %17,5, enflasyon %30. Aylık kira 40.000 TL, başlangıçta bir ay boşluk, kiradan ayrılan vergi %15, aylık mülk gideri 3.000 TL ve enflasyonla artıyor. Satıcı tapu payı %2, hizmet bedeli %2 + %20 KDV, iki satışta da örnek döner sermaye 6.681 TL; diğer giderler ve borç sıfır, kira/gider akışları faizsiz. Bugün sat seçeneği 11.129.639,87 TL, bekle seçeneği 10.660.294,50 TL bırakır. Beklemenin maliyeti 469.345,37 TL; bugünkü alım gücüyle 411.643,12 TL. Başa baş satış 11.490.947,04 TL olur. Bunlar değiştirilebilir örnek varsayımlardır; canlı oran veya tahmin değildir.

Canlı hesaplama için JavaScript gerekir. Satışı Bekletmenin Maliyeti sekmesini açın. Mevduat formülü ve stopaj kaynağı. Kişisel satış vergileri otomatik hesaplanmaz; diğer giderlere girilmelidir.

Satışı bekletmenin maliyeti: şimdi satmak mı, beklemek mi? Örnekli rehberi okuyun.

Alım satım masrafları ve elime net ne kalır? Örnekli bütçe rehberini okuyun.

İşletme devir değeri hesaplama

Devir değerlemesi aracını açın: Aylık ciro, kira, ürün ve personel giderleri, işletmeci emeği, bakım, demirbaş ve stokla ön değerlendirme yapın. Kâr tutarı veya marjı biliniyorsa doğrudan girilebilir.

Düzeltilmiş aylık faaliyet nakdi × seçilen 18–30 ay varsayımı − zorunlu yatırım, kazanca dayalı gösterge aralığıdır. Çarpanlar değiştirilebilir ve piyasa standardı değildir. Demirbaş ve stok aralığa tekrar eklenmez; varlık referansı ayrıca gösterilir. Pozitif kazanç yoksa gelir aralığı üretilmez.

Girilen güvence, işlem bütçesi, geçiş harcaması ve sermaye tamponu alıcının tanımlı nakit ihtiyacında ayrıca gösterilir. Hesaplamalar tarayıcıda yapılır; resmî rapor veya satış garantisi değildir.

Daha sağlıklı bir değerleme için Taylan Hersek — Devir Uzmanı ile görüşün. Bağdat Caddesi ve Moda karşılaştırmalı kafe devir rehberi.

top of page
bottom of page