Emlak Alım Satım Masrafları: Elime Net Ne Kalır?

“Evi 10.000.000 TL'ye sattım” demek, hesabınıza masraflardan sonra 10.000.000 TL kalacağı anlamına gelmez. Alıcının da aynı evi alabilmek için ayırması gereken toplam bütçe, satış bedelinin üzerine çıkabilir. Pazarlıkta tek bir fiyat konuşulur; işlem sonunda iki farklı sonuç oluşur: alıcının toplam maliyeti ve satıcının eline geçen net para.

Bu yazıda bu iki sonucu birlikte hesaplıyor, ardından soruyu tersine çeviriyoruz: “Elime net 10.000.000 TL kalsın istiyorsam kaç liraya satmalıyım?”

Kısa cevap: Aşağıda açıklanan %2 satıcı tapu payı, %2 hizmet bedeli + %20 KDV ve 6.681 TL örnek sabit gider varsayımlarıyla gereken satış bedeli 10.467.239,54 TL olur. Kalan net tutar 10.000.000,00 TL'dir. Bu matematiksel tutarın piyasa değeriyle ayrıca karşılaştırılması gerekir.

Emlak alım satım masrafları hangi kalemlerden oluşur?

Standart bir satış bütçesinde tapu harcı, varsa aracılık hizmet bedeli ve onun KDV'si, döner sermaye ile işleme özgü diğer giderler ayrı yazılır. Finansman, sigorta, taşınma ve kişisel vergiler de toplam nakit ihtiyacını değiştirebilir.

Tapu harcı

Genel satışta alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2, toplamda %4 tapu harcı hesaplanır. Gerçek satış bedeli beyan edilir; emlak vergisi değeri daha yüksekse harca esas alt sınır bu değerdir. Belediyeden alınan düşük bir değer belgesi, gerçek satış bedelini düşük bildirme gerekçesi değildir. Dayanak: GİB tapu harcı açıklaması.

Taraflar aralarında tapu giderlerinin tamamını alıcının üstlenmesini kararlaştırabilir. Hesaplama aracındaki bu seçim, masrafın ekonomik paylaşımını gösterir; idare karşısındaki kanuni mükellefiyetin değiştiği anlamına gelmez. Paylaşımı işlem öncesinde yazılı netleştirin.

Hizmet bedeli ve KDV

Alım satım aracılığında toplam hizmet bedeli, KDV hariç satış bedelinin %4'ünü aşamaz; sözleşmede başka paylaşım yoksa eşit bölüşülür. Örneklerimizde alıcı %2 + KDV, satıcı %2 + KDV ödüyor. İki danışmanın birlikte çalışması, bu toplam sınırın iki kez uygulanması değildir. Dayanak: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, madde 20.

Standart aracılık hizmetindeki %20 KDV, hizmet bedeli üzerinden hesaplanır: 200.000 TL hizmet bedeli + 40.000 TL KDV = 240.000 TL. Burada %2 hizmet oranının KDV dahil karşılığı satış bedelinin %2,4'üdür. GİB güncel KDV oranları.

Tapu harcına ayrıca %20 KDV eklenmez. Aracılık hizmetinin KDV'si ile taşınmaz satışının kendi KDV durumu da farklı konulardır; aşağıdaki örneklerde taşınmaz bedeline ayrıca KDV doğmadığı varsayılmıştır.

Döner sermaye ve diğer giderler

Döner sermaye, tapu harcından ayrı bir kalemdir. Güncel tarife, işlem ve yöresel katsayılar dikkate alınmalı; işlem için bildirilen bedel kullanılmalıdır. Bu yazıdaki 6.681 TL sabit ücret varsayımıdır, Türkiye'deki her satışın kesin bedeli değildir. TKGM 2026 tarife duyurusu.

Örneklerde bu tutarı satıcıya yükledik. Kendi anlaşmanızda alıcıya aitse veya paylaşılıyorsa araçta değiştirin. Vekâlet, tercüme, kredi, ipotek, DASK ve diğer sigortalar gibi ek kalemleri de yalnız gerçekten doğuyorsa bütçeye ekleyin.

10.000.000 TL'lik evde alıcı toplam ne öder?

Varsayımlar: gerçek satış bedeli ve harç matrahı 10.000.000 TL; tapu harcı yarı yarıya; alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 + KDV hizmet bedeli. 6.681 TL döner sermayeyi satıcı üstleniyor; diğer giderler ve borçlar 0 TL.

Alıcının bütçesi	Tutar
Satış bedeli	10.000.000,00 TL
Alıcının %2 tapu harcı payı	200.000,00 TL
Alıcının %2 hizmet bedeli	200.000,00 TL
Hizmet bedelinin %20 KDV'si	40.000,00 TL
Alıcının toplam bütçesi	10.440.000,00 TL

Bu örnekte alıcı için satış bedeli üzerinde 440.000 TL işlem bütçesi gerekir. Döner sermaye veya başka giderler alıcıya bırakılırsa bunlar da eklenir. Konut kredisi kullanılıyorsa bankanın karşılayacağı tutar ile kendi nakdiniz ayrıca planlanmalıdır.

Alım satım masraflarını hesapla

Aynı satışta satıcının eline net ne kalır?

Satıcının hesabı	Tutar
Satış bedeli	10.000.000,00 TL
Satıcının %2 tapu harcı payı	−200.000,00 TL
Satıcının %2 hizmet bedeli	−200.000,00 TL
Hizmet bedelinin %20 KDV'si	−40.000,00 TL
Satıcının döner sermaye payı (örnek)	−6.681,00 TL
Satıcının eline kalan net	9.553.319,00 TL

Yeni bir mülk almayı planlıyorsanız başlangıç paranız satış bedeli değil, gider ve borçlardan sonra kullanabileceğiniz bu nettir. Yeni mülkün alım masraflarını ayrıca bütçelemek gerekir.

Emlakçı yoksa veya tapunun tamamını alıcı öderse?

Aşağıdaki dört senaryoda satış bedeli 10.000.000 TL ve örnek döner sermaye 6.681 TL'dir; döner sermaye satıcıda kalır. Hizmet olan senaryolarda taraf başına %2 + %20 KDV, diğer giderlerde 0 TL kullanılmıştır.

Senaryo	Alıcı toplamı	Satıcı neti
Danışmanlı, tapu yarı yarıya	10.440.000 TL	9.553.319 TL
Aracısız, tapu yarı yarıya	10.200.000 TL	9.793.319 TL
Danışmanlı, tapu giderinin tamamı alıcıda	10.640.000 TL	9.753.319 TL
Aracısız, tapu giderinin tamamı alıcıda	10.400.000 TL	9.993.319 TL

Aracısız satırlar, aracılık hizmeti ve buna bağlı ücret yükümlülüğü bulunmayan doğrudan satış varsayımıdır. Yalnız son işlemin taraflar arasında yapılması, mevcut bir aracılık sözleşmesindeki yükümlülüklerin kendiliğinden bittiğini göstermez.

“Elime net ne kalsın?” hesabı nasıl yapılır?

Önce net hedefi belirlersiniz. Ardından satıcıya ait değişken kesintileri ve sabit giderleri bu hedefe göre geriye doğru hesaplarsınız. Satış fiyatına bağlı giderler, bulunacak yeni satış bedeli üzerinden yeniden oluşacağı için net tutarın üzerine yüzdeleri basitçe eklemek yeterli değildir.

Emlak vergisi değeri satış bedelinden yüksek değilse ve satıcı oranları sabitse yaklaşık formül şöyledir:

Gereken satış bedeli = (net hedef + satıcı sabit giderleri) ÷ (1 − satıcı tapu harcı oranı − KDV dahil satıcı hizmet oranı).

Örneğimizde payda 1 − 0,02 − 0,024 = 0,956 olur. Sabit gider 6.681 TL'dir. Kredi kapama borcu veya başka sabit kesinti varsa bunlar da paya eklenir. Harç için vergi değeri alt sınırı devreye giriyorsa bu basit formül yerine ayrıntılı hesap kullanılmalıdır.

Elime net 10.000.000 TL kalsın

Satıcı tapu payı %2, satıcı hizmet bedeli %2 + %20 KDV ve satıcı döner sermaye gideri 6.681 TL iken yaklaşık formül (10.000.000 + 6.681) ÷ 0,956 olur. Kesintilerin kuruş yuvarlamaları kontrol edildiğinde hesap şöyle tamamlanır:

Net hedefe ulaşan satışın dökümü	Tutar
Gereken satış bedeli	10.467.239,54 TL
Satıcı tapu harcı	−209.344,79 TL
Satıcı hizmet bedeli, KDV hariç	−209.344,79 TL
Hizmet bedelinin KDV'si	−41.868,96 TL
Satıcının örnek döner sermaye gideri	−6.681,00 TL
Satıcının eline kalan net	10.000.000,00 TL

Araç, kalemleri kuruşa yuvarlayarak sonucu kontrol eder; böylece örnekteki net hedef kuruşu kuruşuna karşılanır. Bu, belirlenen bedelin ilanda kullanılacak yuvarlak fiyat olduğu veya o fiyattan satılabileceği anlamına gelmez. Pazarlık aralığı ve piyasa değeri ayrı değerlendirilir.

Elime net ne kalsın? Hesapla

“Net” hesabından hangi kalemler eksik kalmamalı?

• Kredi kapaması: bankanın bildirdiği güncel kapama tutarını, varsa ilgili ek maliyetlerle birlikte girin. Geçmişte ödediğiniz anaparayı bir kez daha bugünkü satış kesintisi saymayın.

• Kişisel vergiler: değer artış kazancı vergisi veya taşınmaz teslimine ilişkin olası KDV otomatik hesaplanmaz. Durumunuza göre hesaplanan tutarı ekleyin. Vergi satış fiyatına göre değişiyorsa, bulunan yeni fiyatla tekrar kontrol edilmelidir.

• Diğer kapanış giderleri: mal sahibinin üstleneceği borç, belge ve teslim giderlerini aynı kalemi iki kez saymadan ekleyin.

• Kapora: satış bedeline mahsup edilen kaporayı toplam bedelin üzerine ikinci kez eklemeyin. Satıcının kapanış gününde alacağı bakiye ile satışın tamamından kalan net para farklıdır.

Teklifleri net tutar üzerinden karşılaştırın

Kadıköy'de Göztepe, Merdivenköy veya Erenköy'deki bir dairenizi satarken “teklif kaç?” sorusunun yanına “masrafı kim üstleniyor?” sorusunu koyun. Aynı brüt fiyat, farklı paylaşımda farklı net sonuç bırakır. Sözleşmedeki masraf dağılımıyla hesap tablosu birbiriyle uyumlu olmalıdır.

Daha yüksek teklif için beklemeyi düşünüyorsanız zamanın etkisini de ayrıca inceleyin: Satışı Bekletmenin Maliyeti rehberi, faiz, kira ve giderlerle iki satış zamanını karşılaştırır.

Sık sorulan sorular

10 milyon TL'ye satılan evden satıcıya ne kalır?

Satıcı tapu payı %2, hizmet bedeli %2 + %20 KDV ve satıcının ödediği 6.681 TL örnek döner sermaye ile 9.553.319 TL kalır. Borç, diğer giderler ve kişisel vergiler varsa ayrıca düşülür.

Tapu harcına KDV eklenir mi?

Tapu harcı hesabına ayrıca KDV eklenmez. Örnekteki %20 KDV, aracılık hizmet bedeline uygulanır. Taşınmaz satışının kendi KDV durumu ayrıca değerlendirilir.

Elime net 10 milyon TL kalması için kaça satmalıyım?

Yazıdaki %2 satıcı tapu payı, %2 + %20 KDV hizmet bedeli ve 6.681 TL sabit gider varsayımlarıyla 10.467.239,54 TL gerekir. Kesintilerden sonra net 10.000.000,00 TL kalır; farklı gider ve paylaşım sonucu değiştirir.

Net hedefe masraf yüzdesini eklemek neden yeterli değil?

Çünkü yüzdelik masraflar net hedef üzerinden değil, yeni satış bedeli üzerinden hesaplanır. Hedef ile sabit giderlerin toplamı, değişken kesintiler sonrası kalan orana bölünmelidir; ayrıntılı hesap kuruş yuvarlamalarını da kontrol eder.

Satış ve alım bütçenizi netleştirin

Masraf sayfasındaki Alım Satım Masrafı sekmesiyle alıcı toplamı ve satıcı netini görün. Elime Net Ne Kalsın? sekmesinde ise doğrudan elinizde kalmasını istediğiniz tutardan başlayın. Emlakçı durumunu, oranları, tapu/döner sermaye paylaşımını ve ek giderleri kendi işleminize göre düzenleyin.

Elime net ne kalsın? Hesapla

Mülkünüzün gerçekleşebilir satış fiyatı ile hedeflediğiniz net tutarı birlikte değerlendirmek için Taylan Hersek'e ulaşabilirsiniz.

Satış planımı birlikte değerlendirelim

Kaynaklar ve hesaplama yöntemi

Mevzuat ve örnek hesaplar 25 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilmiştir. Hukuki oranların dayanakları yukarıdaki GİB ve Ticaret Bakanlığı bağlantılarında; döner sermaye tarifesi TKGM'de yer alır. Kişisel vergi durumu, istisnalar ve işlem için oluşan kesin tahakkuk ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu yazıdaki tüm tutarlar, sitedeki masraf ve net hedef hesap motorlarıyla doğrulanmıştır. 6.681 TL değiştirilebilir örnektir; harç matrahının satış bedelinden yüksek olmadığı ve ayrıca girilmeyen giderlerin sıfır olduğu varsayılmıştır.

Temel oranları ayrıca incelemek için Emlakçı Komisyonu ve Tapu Harcı Rehberi yazısını okuyabilirsiniz.

Hazırlayan: Taylan Hersek — Konut ve Ticari Gayrimenkul Danışmanı.

İlgili satış ve yatırım rehberleri

Satışı Bekletmenin Maliyeti: Evi Şimdi Satmak mı, Beklemek mi?

Kiracılı Ev Satarken Değerleme Nasıl Yapılır? Satıcı Rehberi

Emlakçı Komisyonu ve Tapu Harcı Ne Kadar? Alım Satım Masrafları Rehberi

Ev satın alacaklar için bütçe rehberi

Ev Alırken Çıkan Masraflar Nelerdir? Tapu, DASK, kredi ve peşinat hesabını örnek alıcı bütçesiyle inceleyin.