Emlakçı Komisyonu ve Tapu Harcı Ne Kadar? Alım Satım Masrafları Rehberi

Bir evi 10 milyon TL’ye almak, toplam bütçenizin 10 milyon TL olduğu anlamına gelmez. Emlak hizmet bedeli, bunun KDV’si, tapu harcı, döner sermaye ve varsa kredi giderleri işlem bütçesini değiştirir. Satıcı için de ilan fiyatı ile eline geçecek net tutar farklıdır.

Kendi satış bedeliniz için tapu harcı, hizmet bedeli ve KDV tutarlarını emlak alım satım masrafı hesaplama aracı ile anında karşılaştırabilirsiniz. Emlakçı var/yok ve masraf paylaşımı seçeneklerini kendi işleminize göre düzenleyin.

Kısa cevap: Alım satıma aracılıkta toplam hizmet bedeli KDV hariç satış bedelinin %4’ünü; kiralamada toplam hizmet bedeli KDV hariç bir aylık kirayı aşamaz. Sözleşmede farklı paylaşım kararlaştırılmadıysa taraflar eşit paylaşır. Normal gayrimenkul satışında tapu harcı alıcı için %2, satıcı için %2’dir. Bunlar birbirinden ayrı kalemlerdir.

Bilgi kontrolü: 18 Ekim 2026. Aşağıdaki rakamlar genel kurallar ve açık varsayımlarla hazırlanmış örneklerdir; istisnalı işlemlerin vergilendirmesi ayrıca değerlendirilir.

Emlakçı satışta ne kadar komisyon alır?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20. maddesi toplam aracılık hizmet bedeline %4 + KDV üst sınırı koyar. Bu, alıcıdan %4 ve satıcıdan ayrıca %4 alınması demek değildir. Daha düşük bir toplam bedel kararlaştırılabilir.

Paylaşım aracılık sözleşmesinde farklı düzenlenmediyse eşittir. Toplam %4 belirlenen bir işlemde bu, alıcı için %2 + KDV ve satıcı için %2 + KDV anlamına gelir. Hizmet bedelini kimin, hangi tutarda ödeyeceği işlem öncesinde yazılı olarak netleştirilmelidir. Dayanak: Yönetmelik, madde 20.

Emlak aracılık hizmetinde genel KDV oranı %20’dir. Örneğin 200.000 TL hizmet bedelinin KDV’si 40.000 TL; fatura toplamı 240.000 TL olur. Bu KDV, taşınmazın satış bedelinin tamamına değil, aracılık hizmetine hesaplanır. GİB: genel KDV oranı.

Kiralamada komisyonu kiracı mı, ev sahibi mi öder?

Toplam hizmet bedelinin üst sınırı bir aylık kira + KDV’dir; yıllık kiranın bir aylık karşılığı üzerinden düşünülür. Uygulamada bedelin tamamının kiracıya bırakıldığı sözleşmeler görülür. Ancak bu, her işlemde kanunen yalnız kiracının ödemesi gerektiği anlamına gelmez; sözleşmedeki paylaşım belirleyicidir.

Aylık 50.000 TL kira için, üst sınırdan kararlaştırılan hizmetin örnek hesabı şöyledir:

Kalem	Örnek tutar
Toplam aracılık hizmet bedeli	50.000 TL
%20 KDV	10.000 TL
KDV dahil toplam	60.000 TL
Eşit paylaşım kararlaştırılmışsa kişi başı	30.000 TL

Sözleşme toplam bedeli kiracıya yüklüyorsa bu örnekte kiracı 60.000 TL öder. Her iki taraftan da ayrı ayrı bir aylık kira + KDV tahsil etmek toplam üst sınırla karıştırılmamalıdır. Depozito ise komisyon değildir; iade koşulları bulunan ayrı bir güvence kalemidir.

Tapu harcı nasıl hesaplanır, kim öder?

Genel satış işleminde alıcı ve satıcı, harca esas bedelin ayrı ayrı binde 20’sini, yani %2’sini öder. Toplam oran %4’tür. Harca esas bedelde gerçek satış bedeli beyan edilir; bu bedel emlak vergisi değerinin altındaysa emlak vergisi değeri esas alınır.

Belediyeden alınan “rayiç bedel” belgesinin düşük olması, daha yüksek gerçek satış bedelini düşük beyan etme hakkı vermez. Eksik beyan ek harç ve cezalı işlem doğurur. GİB: tapu harcı açıklaması.

Tarafların masrafı ekonomik olarak kimin üstleneceğini kendi aralarında düzenlemesi, kanuni harç mükellefiyetini kendiliğinden değiştirmez. “Tapunun tamamını alıcı ödeyecek” deniyorsa bu paylaşım da sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

10 milyon TL’lik ev için alıcı ve satıcı örneği

Varsayımlar: Satış ve harca esas bedel 10.000.000 TL; toplam komisyon %4 + KDV; komisyon ve tapu harcı eşit paylaşılıyor. Taşınmaz bedelinde ayrıca KDV doğmayan bir satış örneği kullanılıyor.

Kalem	Her bir tarafın payı
%2 aracılık hizmet bedeli	200.000 TL
Hizmet bedelinin %20 KDV’si	40.000 TL
%2 tapu harcı	200.000 TL
Bu üç kalemin toplamı	440.000 TL

Bu varsayımlarda alıcının bütçesi, diğer giderlerden önce 10.440.000 TL’dir. Satıcının elinde kalan tutar, diğer kesintilerden önce 9.560.000 TL’dir. Satıcının kredi kapama borcu, varsa değer artışı kazancı vergisi veya farklı masraf anlaşması bu hesabı değiştirir.

Tapu harcı dışında hangi masraflar var?

• Döner sermaye hizmet bedeli: Tapu harcından ayrıdır. İşlem ve yöresel katsayılar önemlidir; herkese aynı sabit tutar yazmak doğru değildir. TKGM’nin 2026 tarife duyurusu ve işlem için oluşan resmî tahakkuk esas alınır.

• Kredi giderleri: Ekspertiz, kredi tahsis, ipotek ve bankanın sunduğu sigorta teklifleri kredi teklifinde ayrı okunmalıdır. Kredi tutarı ile taşınmaz bedeli arasındaki nakit farkı da bütçeye eklenir.

• Sigorta ve belge giderleri: Kapsama giren mülkte DASK’ın geçerliliği, ihtiyaç duyulan diğer sigortalar, temsil veya özel işlem belgeleri kontrol edilir.

• Teslim ve kullanım giderleri: Taşınma, abonelik teminatları, tadilat, boş geçen süre ve malik üzerinde kalan aidatlar toplam nakit ihtiyacını etkiler. İade edilebilir abonelik teminatlarını kalıcı giderlerden ayrı takip edin.

• Satıcıya özgü vergiler: Bedel karşılığı edinilen gayrimenkulün beş yıl içinde satışı, koşullarına göre değer artışı kazancı vergisi doğurabilir. Miras, ticari satış ve şirket işlemleri aynı hesap değildir; GİB rehberi ve mali müşavir incelemesi gerekir.

Müteahhit veya şirket satışı gibi işlemlerde taşınmaz bedelinin KDV durumu ayrıca ele alınır. Emlak komisyonunun KDV’si ile taşınmaz teslimine ilişkin vergiyi aynı kalem saymayın.

İmzadan önce bütçeyi nasıl netleştirirsiniz?

Satış bedelini, komisyon oranını ve paylaşımını, KDV dahil fatura tutarını, tapu harcı paylaşımını ve diğer giderleri tek sayfalık bir ödeme planında toplayın. Kapora da toplam satış bedeline mahsup edilecek bir ödeme ise ikinci kez gider yazılmamalıdır. Ödeme ve tescil takvimi ayrıca kararlaştırılmalıdır.

Sık sorulan sorular

Emlakçı her zaman %2 mi alır?

Hayır. %2, toplam %4 hizmet bedelinin eşit paylaşılmasından çıkan yaygın örnektir. Toplam üst sınır, kararlaştırılan oran ve paylaşım birlikte okunur.

Evi sadece görmek ücretli mi?

Yönetmelik madde 19’a göre taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında bedel talep edilemez. Aracılık sözleşmesindeki hizmet ve hak kazanma koşulları ayrı konudur.

Rayiç bedel üzerinden tapu yapmak yeterli mi?

Gerçek satış bedeli daha yüksekse hayır. Belediye vergi değeri, gerçek satış bedelini gizlemek için kullanılmaz.

Emlakçıya ödenen para tapu harcını içerir mi?

Sözleşmede ayrıca açıklanmadıkça farklı kalemlerdir. Komisyon faturası ile resmî tapu tahakkukunu ayrı görün.

Kadıköy’de alım satım bütçenizi birlikte çıkaralım

Ben Taylan Hersek. Kadıköy odaklı konut ve ticari gayrimenkul çalışmalarımda teklifin yalnız fiyatını değil, toplam işlem bütçesini ve teslim koşullarını birlikte değerlendiriyorum. Mülkün konumunu, satış veya alış hedefinizi ve yaklaşık bütçenizi paylaşın; masraf kalemlerini işlem öncesinde netleştirelim.

WhatsApp’tan alım satım hedefinizi paylaşın · +90 544 806 83 33

İlgili rehberler: Tapu ve takyidat kontrolü · DASK, rayiç bedel ve tapu başvurusu

Bu rehber genel bilgilendirme içindir. İşleme özel vergi, sözleşme ve istisnalar ilgili yetkili uzmanlarla doğrulanmalıdır.

Kapak görseli yapay zekâ ile üretilmiştir; temsili bir anlatımdır, belirli bir ilanı veya resmî belgeyi göstermez.

Alıcı toplamı, satıcı neti ve “elime net 10 milyon TL kalsın” örneği için yeni masraf ve net hedef rehberini okuyun.

Ev satın alacaklar için bütçe rehberi

Ev Alırken Çıkan Masraflar Nelerdir? Tapu, DASK, kredi ve peşinat hesabını örnek alıcı bütçesiyle inceleyin.