top of page
Ara

Golden Visa Karşılaştırması 2026: Yunanistan ve Dünya Alternatifleri

Yazarın fotoğrafı: Taylan Hersek
Taylan Hersek
8 Eki
9 dakikada okunur
Yunanistan Golden Visa ve dünya alternatifleri: Atina Akropolü odaklı Taylan Hersek 2026 karşılaştırma rehberi, temsili kolaj.

Golden Visa arayan yatırımcı için doğru soru yalnızca “En düşük yatırım tutarı hangi ülkede?” değildir. Paranızın bir gayrimenkule mi, fona mı yoksa geri alınmayan bir katkıya mı gittiği; aile kapsamı, ülkede yaşama zorunluluğu ve yatırımın çıkış koşulları birlikte değerlendirilmelidir.


Ben Taylan Hersek, Kadıköy Emlakçısı. Konut, ticari gayrimenkul ve yurtdışı yatırımları alanında, yatırım kararını mülkün niteliği ve yatırımcının hedefi üzerinden ele alıyorum. Avrupa’da doğrudan gayrimenkul edinmek, Türkiye’ye yakın kalmak ve oturum seçeneği oluşturmak isteyenler için Yunanistan’ı öncelikli değerlendirmeye değer buluyorum. Bu tercih, her yatırımcıya aynı ülkeyi önermek anlamına gelmiyor.


Son kontrol: 8 Ekim 2026. Bu rehber, Yunanistan’ın başlıca Avrupa alternatiflerini ayrıntılı karşılaştırır; Körfez, Amerika ve Asya-Pasifik seçeneklerini ayrıca özetler. Golden Visa ortak bir hukuk sistemi değildir: ülkeler farklı yatırım ve oturum programları uygular. Tutarlar program eşikleridir; toplam başvuru veya satın alma maliyeti değildir.



Kısa cevap: Yunanistan Golden Visa neden öne çıkıyor?


Yunanistan’ın güçlü tarafı, uygun bir gayrimenkul yatırımıyla oturum hedefini aynı planda buluşturabilmesidir. Türkiye’ye yakınlığı, mülkü yerinde inceleme ve yönetim ekibiyle görüşme açısından pratik bir avantaj sağlar. Ülkeye kalıcı olarak taşınmadan yatırımcı oturumunu koruma esnekliği de Türkiye’de işi ve ailesi olan kişiler için değerlidir.


Buna karşılık Yunanistan, “her ev 250.000 € ile uygun”, “evimi Airbnb’ye koyarım” veya “otomatik Avrupa vatandaşlığı alırım” beklentisiyle seçilmemelidir. Doğru yaklaşım; önce uygunluğu, sonra gerçek piyasa değerini, kiralama modelini ve çıkış stratejisini kontrol etmektir.


Golden Visa ülkeleri karşılaştırma tablosu: Avrupa ve yakın alternatifler


Aşağıdaki tabloda farklı para birimleri kendi cinsinden korunmuştur. Eşiklerin düşükten yükseğe sıralanması, yatırım kalitesini veya toplam maliyeti göstermez.


Program

Başlıca yatırım yolu / eşik

Yunanistan’a göre temel fark

Yunanistan

Standart gayrimenkulde 400.000 € / 800.000 €; özel uygun projelerde 250.000 €

Doğrudan mülk + yenilenebilir 5 yıllık yatırımcı oturumu

Portekiz — ARI

Uygun gayrimenkul dışı fonlarda 500.000 €; kültür/sanat desteğinde genel eşik 250.000 €

Fon/destek modeli; yeni başvuruda sıradan ev alımı ARI yolu değil

Macaristan

Uygun gayrimenkul fonu payında 250.000 € veya uygun kuruma 1 milyon € bağış

Kendi adınıza daire almak yerine fon/bağış; 10 yıla kadar izin

İtalya

Yenilikçi girişimde 250.000 €; şirkette 500.000 €; tahvilde 2 milyon €; bağışta 1 milyon €

İşletme, finansal yatırım veya bağış; doğrudan konut satın alma yolu değil

Malta — MPRP

375.000 € uygun konut veya yıllık 14.000 € kira; ayrıca katkı, ücret ve bağış

Daimi oturum modeli; gayrimenkul bedeline ek ciddi geri alınmayan maliyetler

Kıbrıs Cumhuriyeti

Uygun yatırımda 300.000 €; ayrıca gelir ve diğer koşullar

KKTC’den farklı hukuk alanı; Schengen faydası Yunanistan ile aynı değil

BAE / Dubai

Dubai’de en az 2 milyon AED değerinde uygun gayrimenkul

10 yıllık yenilenebilir oturum; Avrupa/Schengen oturumu sağlamaz


Yunanistan Golden Visa şartları: 250.000 €, 400.000 € ve 800.000 €


Standart gayrimenkul yolunda Atina’yı kapsayan Attika, Selanik’in ilgili bölgesel birimi, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ü aşan adalarda eşik 800.000 €; diğer bölgelerde 400.000 € olarak uygulanır. Bu standart kategorilerde yatırımın tek taşınmazda yapılması ve yapı bulunan/ruhsatlı taşınmazlarda ana kullanım alanının en az 120 m² olması koşulu önemlidir.


250.000 € kategorisi, mevzuata uygun biçimde konuta dönüştürülen taşınmazlar ile restore/yeniden inşa edilecek tescilli yapıların özel koşullu edinimini kapsar. Konuta dönüşüm, başvurudan önce tamamlanmalıdır. Tescilli yapı yolunda restorasyon ve yenileme yükümlülükleri ayrıca incelenmelidir. Bu özel kategorilerde standart 120 m² kuralı uygulanmaz.


2026 açıklamalarının yatırımcı açısından kritik sonucu şudur: dönüşüm/restorasyon istisnasından yararlanmış bir taşınmazı ikinci el alırken aynı 250.000 € avantajının tekrar kullanılacağını varsaymayın. Önceki Golden Visa kullanımı, belgeler ve güncel kategori uygunluğu bağımsız hukukçu tarafından kontrol edilmelidir.


İzin 5 yıllıktır ve koşullar korunduğunda yenilenebilir. Oturumu korumak için sürekli Yunanistan’da yaşamak gerekmez; başvuru, biyometri ve yenileme işlemleri yine tamamlanır. Uygun aile üyeleri için aile başvuruları değerlendirilebilir. Bu izin tek başına çalışma hakkı veya vatandaşlık sağlamaz.


Golden Visa kapsamındaki mülkü Airbnb benzeri platformlarda kısa süreli kiralama üzerine bir gelir planı kurmayın. 2026 açıklamaları, paylaşım ekonomisi üzerinden kısa süreli kiralama yasağı ile belirli uzun süreli profesyonel kiralamaları ayırır. Kira sözleşmesinin modelini avukata kontrol ettirin; güvenli varsayım, hukuken uygun uzun dönem kiralamayı esas almaktır.






Yunanistan mı Portekiz mi? Gayrimenkul ile fon yatırımını karşılaştırın


Portekiz Golden Visa / ARI devam ediyor; ancak yeni başvurularda doğrudan gayrimenkul alımı üzerinden ilerleyen eski model geçerli değil. AIMA’nın güncel listesinde uygun gayrimenkul dışı kolektif yatırım araçları için 500.000 €; kültür ve sanat desteği için genel olarak 250.000 € gibi yollar yer alıyor. Araştırma, şirket ve istihdam seçenekleri de bulunuyor.


Yunanistan’da uygun bir mülkün sahibi olursunuz. Portekiz fon yolunda ise yöneticiye, yatırım stratejisine ve fonun sözleşmesine bağlı bir finansal varlık alırsınız. Fonun vadesi, erken çıkış imkânı, yönetim ücretleri ve sermaye kaybı riski incelenmelidir. Kültürel destek tutarı da satılabilir bir daire veya geri ödemesi garantili yatırım gibi değerlendirilmemelidir.


Portekiz, ülkede yaşama ve çalışma hedefi olanlar için ayrıca değerlendirilebilir. ARI’nin asgari fiziksel bulunma koşulları vardır; ülkeye hiç gitmeden yürüyen bir süreç değildir. Vatandaşlığa ilişkin süre ve koşullar ayrı mevzuata bağlıdır; “belirli yıl sonunda kesin pasaport” şeklinde karar vermeyin.



Macaristan ve İtalya: Düşük başlangıç eşiği aynı yatırım demek değildir


Macaristan: 250.000 € ile fon payı


Macaristan’ın Guest Investor programında uygun gayrimenkul fonu payına en az 250.000 € yatırım veya uygun yükseköğretim kurumuna 1 milyon € bağış yolları bulunur. İzin en fazla 10 yıl için düzenlenebilir. Buradaki 250.000 €, Budapeşte’de kendi adınıza herhangi bir daire almak anlamına gelmez. Fon uygunluğu, elde tutma ve yenileme koşulları birlikte incelenmelidir.



İtalya: Girişim, şirket, tahvil veya bağış


İtalya’da 250.000 € yenilikçi girişim, 500.000 € İtalyan şirketi, 2 milyon € devlet tahvili veya 1 milyon € hayırsever girişim seçenekleri yer alır. Başlangıç izni 2 yıl, yatırım korunursa yenileme 3 yıl olabilir. Girişime yatırım yapmak ile kiraya verilebilir bir konut almak farklı riskler taşır. Gayrimenkul odaklı bir yatırımcı için Yunanistan’ın varlık yapısı daha anlaşılır olabilir; şirket yatırımına ilgi duyan biri için İtalya ayrıca incelenebilir.



Malta MPRP: Gayrimenkul bedeli toplam maliyet değildir


Malta’nın daimi oturum programı MPRP; uygun konut satın alma veya kiralama şartını devlet katkısı, idari ücret ve bağışla birleştirir. Resmi çerçevede 375.000 € konut veya yıllık 14.000 € kira; ayrıca 60.000 € idari ücret, 37.000 € devlet katkısı ve 2.000 € bağış yer alır. Varlık yeterliliği, aile üyeleri, kart, sigorta ve profesyonel hizmet giderleri ayrıca değerlendirilir.


Satın alma yolunda yalnızca bu dört ana kalemin toplamı 474.000 €’dur: 375.000 + 60.000 + 37.000 + 2.000. Bunun 375.000 €’su gayrimenkul bedelidir; kalan 99.000 € aynı şekilde geri satılabilir bir varlık oluşturmaz. Bu tutar tüm giderleri kapsayan paket fiyat değildir.


Malta, daimi oturum hedefi ve yaşam tercihi bakımından anlamlı olabilir. Ancak sadece düşük görünen kira eşiğine bakarak Yunanistan’dan ucuz olduğu sonucuna varmak doğru olmaz. Başvuru lisanslı acente üzerinden yapılır.



Kıbrıs ve Dubai: Bölgeyi, hukuku ve oturum hakkını ayırın


Kıbrıs Cumhuriyeti ile KKTC aynı program değildir


Kıbrıs Cumhuriyeti’nin uygun yatırım üzerinden oturum modelinde 300.000 € yatırım eşiği ve ek gelir/uygunluk koşulları bulunur. Konutun türü, vergiler, yıllık yükümlülükler ve ülkeden uzun süre ayrı kalmanın sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir. Bu program KKTC’de mülk edinimiyle karıştırılmamalıdır. Türk vatandaşlarının başvuru ve giriş işlemleri de kişi özelinde doğrulanmalıdır.


8 Ekim 2026 itibarıyla AB Konseyi’nin bilgisine göre Kıbrıs’ın Schengen iç sınır kontrolleri kaldırılmış değildir. Bu yüzden Kıbrıs oturumunu Yunanistan’ın Schengen içindeki konumuyla aynı seyahat hakkı gibi sunmak doğru olmaz.




Dubai: Avrupa oturumu yerine BAE’de yatırım ve yaşam


Dubai Land Department, satın alma değeri en az 2 milyon AED olan uygun gayrimenkul sahipleri için 10 yıllık yenilenebilir oturum başvurusunu açıklar. Aile sponsorluğu da koşullara bağlı olarak mümkündür. İpotekli veya proje aşamasındaki mülklerde kabul şartları ayrıca kontrol edilmelidir.


Dubai’yi seçme gerekçesi BAE’de yaşamak, iş bağlantıları kurmak veya o pazarda gayrimenkul yatırımı yapmak olabilir. Ancak Dubai Golden Visa, Avrupa’da oturma veya Schengen’de vizesiz dolaşma hakkı vermez. Avrupa hedefi olan yatırımcı için Yunanistan daha doğrudan bir eşleşme sunar.



Amerika ve diğer dünya alternatifleri


Avrupa dışında da yatırımcı oturum programları var. Bunlar aynı “Golden Visa” etiketiyle anılsa bile bütçe, yatırım aracı ve yerleşme hedefi bakımından birbirinin kopyası değildir.


ABD: EB-5 ile Green Card hedefi


EB-5, uygun ticari işletmeye yatırım ve en az 10 nitelikli tam zamanlı iş oluşturma koşuluna dayanan göçmen yatırımcı yoludur. 2026 eşikleri, uygun hedef istihdam bölgesi veya altyapı projesinde 800.000 USD, diğer uygun yatırımlarda 1.050.000 USD’dir. Kişisel kullanım için ev almak tek başına EB-5 sağlamaz. Sermaye riski, proje, fon kaynağı, vize sırası ve ABD’de yerleşik yaşamın sonuçları değerlendirilmelidir. ABD’ye taşınmak isteyenler için anlamlıdır; yalnızca Avrupa seyahat esnekliği arayanlarla aynı ihtiyaç değildir.




Diğer seçenek

Model ve Yunanistan’dan farkı

Yeni Zelanda

Active Investor Plus: Growth için en az 5 milyon NZD, Balanced için 10 milyon NZD. Uygun yatırım ve fiziksel bulunma koşulları olan, daha yüksek bütçeli bir yerleşim alternatifi.

Singapur

Global Investor Programme: güçlü iş geçmişi ve nitelikli yatırımcı profili arar. Yalnızca bir konut satın alarak oturum modeli değildir.

Hong Kong

New CIES: uygun varlıklarda en az 30 milyon HKD yatırım. Avrupa yerine Asya’da varlık yönetimi ve ikamet hedefiyle değerlendirilir.

Endonezya / Bali

Golden Visa farklı yatırımcı kategorileri içerir. Bali’de villa almak veya leasehold edinmek otomatik Golden Visa ya da kiralama işletme izni sağlamaz.

Bahreyn

Gayrimenkul sahipliği üzerinden Golden Residency yolu vardır; resmi eşik kişisel mülk payı toplamında 130.000 BHD’dir. Schengen hakkı sağlamaz.

Umman

10 yıllık Golden Residency programı bulunur. Uygun yatırım kategorisi ve mülk edinme şartları resmi program üzerinden doğrulanır; Avrupa oturumu değildir.

Mauritius

Uygun gayrimenkul programları ile yeni Golden Visa modeli ayrıdır. EDB’nin Ağustos 2026 duyurusu, Golden Visa için 1 milyon USD yatırım sonrası daimi oturuma başvuru imkânını açıklar.


Bu bölüm bir ülke önerisi veya tüm alt kategorilerin dökümü değildir. Önce nerede yaşamak istediğinizi belirleyin; ardından o ülkenin yatırım yolu ve başvuru uygunluğunu inceleyin. Emeklilik, dijital göçebe, gelir temelli oturum ve ücretli uzun süreli üyelik programları da Golden Visa ile aynı statü sayılmamalıdır.


Kapanan veya değişen programlar: Eski içeriklere dikkat


  • İspanya: Yatırımcı oturumu/Golden Visa yolu 3 Nisan 2025 itibarıyla yeni başvurulara kapandı. Önceki dosyaların geçiş hükümleri ayrıdır.

  • İrlanda: Immigrant Investor Programme, 15 Şubat 2023’te yeni başvurulara kapandı.

  • İngiltere: Tier 1 Investor yeni başvurulara kapalıdır. Londra’da ev almak bu eski vizeyi yeniden erişilebilir hale getirmez.

  • Letonya: 15 Eylül 2026’da yürürlüğe giren yeni kanun, gayrimenkul satın alanlara bu gerekçeyle geçici oturum verilmesi yolunu kaldırdı. Eski 250.000 € ilanlarını güncel açık seçenek gibi değerlendirmeyin.


Vatandaşlık yatırım programları da ayrı kategoridir. Bir oturum kartı, AB pasaportu veya her ülkede çalışma hakkı anlamına gelmez. Schengen ülkesinin oturum izniyle diğer Schengen ülkelerindeki kısa ziyaretler genel olarak 180 gün içinde 90 gün kuralına tabidir; başka ülkede yerleşme ve çalışma hakkı ayrıca değerlendirilir.


Hangi hedefte hangi seçenek öne çıkar?


  • Avrupa’da doğrudan gayrimenkul, Türkiye’ye yakınlık ve taşınmadan oturum esnekliği: Öncelikli kısa listeye Yunanistan.

  • Portekiz’de yaşama/çalışma hedefi ve fon yatırımını kabul etme: Portekiz ARI.

  • Fon yatırımıyla Avrupa oturumu: Macaristan ve Portekiz’in sözleşme ve riskleri karşılaştırılabilir.

  • Daimi oturum modeli ve Malta’da yaşam tercihi: Toplam gider bütçesiyle birlikte Malta MPRP.

  • BAE’de gayrimenkul ve yaşam/iş hedefi: Dubai.

  • ABD’de yerleşme ve Green Card hedefi: Uygun bütçe ve proje incelemesiyle EB-5.


Benim Yunanistan’ı öne çıkardığım yatırımcı profili net: sermayesini somut bir mülkte değerlendirmek, Avrupa’da bir oturum seçeneği oluşturmak ve Türkiye’deki düzenini korumak isteyen kişi. Ancak sırf vizeye uygun diye piyasa değerinin üzerinde bir mülk almak iyi yatırım değildir. Oturum uygunluğu ve yatırım kalitesi iki ayrı kontrolden geçmelidir.


Golden Visa bütçesi nasıl hesaplanmalı?


Toplam nakit ihtiyacı = uygun yatırım tutarı + satın alma/işlem vergileri + hukuk ve noter giderleri + başvuru/kart ücretleri + sigorta + varsa tadilat, eşya ve yönetim başlangıç giderleri. Aile üyeleri ve yenileme dönemleri ayrıca hesaba katılmalıdır.


Gayrimenkulde net kira hesabında boş kalma, aidat, bakım, yönetim ve vergileri düşürün. Fon yatırımında yönetim ücretlerini, vade ve çıkış kısıtlarını inceleyin. Dövizle yatırım yapmak kur riskini yok etmez. Satış fiyatı, kira getirisi ve oturum onayı garanti değildir; bu nedenle aynı bütçeyle birkaç uygun seçeneği karşılaştırmak gerekir.


Sık sorulan sorular


2026’da en iyi Golden Visa hangi ülkede?


Tek bir cevap yok. Avrupa’da doğrudan mülk edinimi ve Türkiye’ye yakınlık öncelikliyse Yunanistan güçlü bir tercihtir. Fon yatırımı, belirli bir ülkede çalışma veya ABD’ye yerleşme hedefi varsa farklı programlar daha uygun olabilir.


250.000 € ile Yunanistan’da herhangi bir ev alınabilir mi?


Hayır. Golden Visa bakımından bu eşik özel koşullu konuta dönüşüm ve tescilli yapı restorasyonu kategorilerindedir. Standart konut alımında bölgeye göre 400.000 € veya 800.000 € eşikleri gündeme gelir.


Yunanistan Golden Visa mülkünü Airbnb’de kiraya verebilir miyim?


Paylaşım ekonomisi platformlarında kısa süreli kiralama yasağı vardır. Satın alma hesabını Airbnb gelirine dayandırmayın; kiralama modelini ve mülkün kullanım koşullarını hukukçuya doğrulatın.


Portekiz’den ev alarak yeni Golden Visa başvurusu yapabilir miyim?


Doğrudan gayrimenkul satın alma eski ARI yoludur; yeni başvurular için güncel uygun yatırım kategorileri incelenmelidir. Fon, kültürel destek ve diğer kabul edilen yolların koşulları farklıdır.


Golden Visa aileme otomatik vatandaşlık verir mi?


Hayır. Aile kapsamı, yaş ve bağımlılık koşulları programa göre değişir. Oturum, vergi mukimliği, çalışma ve vatandaşlık ayrı konulardır; vatandaşlık için ayrıca yürürlükteki şartların sağlanması gerekir.


Yunanistan Golden Visa yatırımınızı birlikte değerlendirelim


Yunanistan’dan gayrimenkul almak ve Golden Visa seçeneklerini değerlendirmek istiyorsanız bana ulaşın. Bütçenizi, aile kapsamını, oturum hedefinizi ve kiralama beklentinizi konuşalım; bu çerçeveye uyan mülkleri ve satın alma sürecini değerlendirelim.


Gayrimenkul seçimi, bölge ve fiyat karşılaştırması ile sürecin koordinasyonunda yardımcı olabilirim. Başvuru uygunluğu, tapu, imar ve vergi konuları ilgili ülkedeki yetkili uzmanlarla kontrol edilmelidir. İlk mesajınızda yaklaşık bütçenizi ve “mülk yatırımı mı, yaşam planı mı, ikisi birlikte mi?” önceliğinizi belirtmeniz yeterli.






Taylan Hersek | Kadıköy Emlakçısı · Konut, Ticari Gayrimenkul ve Yurtdışı Yatırımları


Kaynaklar ve güncellik


Yukarıdaki ülke bölümlerindeki kaynaklara ek olarak aşağıdaki resmi kurum sayfaları kullanılmıştır. Bilgiler 8 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilmiştir. Başvuru tarihinde yürürlükteki mevzuat ve kişi/mülk özelindeki uygunluk esas alınır. Bu içerik genel karşılaştırmadır; kişiye özel hukuk, vergi veya finansal yatırım tavsiyesi değildir.













Yorumlar

bottom of page