top of page
Ara

2026 Kadıköy Kentsel Dönüşüm Rehberi: Ev Alırken ve Satarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yazarın fotoğrafı: Taylan Hersek
Taylan Hersek
30 Nis
2 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 4 Eki

İstanbul’un kalbi Kadıköy, son on yıldır büyük bir değişimden geçiyor. Ancak 2026 yılına geldiğimizde, kentsel dönüşüm süreci artık sadece binaların yenilenmesi değil, bir mülkün değerini belirleyen en kritik kriter haline geldi.

Eğer Kadıköy’de bir eviniz varsa veya bu bölgeden ev almayı düşünüyorsanız, kentsel dönüşüm labirentinde kaybolmamak için bilmeniz gereken hayati detaylar var. Bir Kadıköy Bölge Uzmanı olarak, bu süreci sizin için şeffaflaştırmak istedim.


Kadıköy’de bina yaşı, teknik durum ve dönüşüm aşaması


Kadıköy’ün her mahallesinde (Moda’dan Suadiye’ye, Erenköy’den Bostancı’ya kadar) dinamikler farklı işliyor. Alıcılar artık sadece binanın dış cephesine bakmıyor; binanın kentsel dönüşüm sürecine girip girmediğini, girdiyse hangi aşamada olduğunu sorguluyor.

Denize doğru uzanan bir sokakta kırmızı tramvay ve iki yandaki binalar.

1. Alıcılar için riskli yapı tespiti ve belge kontrolü


Kadıköy’de bir daire alırken 6306 kapsamındaki riskli yapı tespitinin bulunup bulunmadığını ve varsa teknik inceleme raporlarını kontrol edin. Bina yaşı tek başına risk tespiti değildir. Dönüşüm aşamasındaki mülklerde ek inşaat ödemelerini, net/brüt alan farklarını, bağımsız bölüm paylaşımını ve teslim takvimini yazılı belgeler üzerinden değerlendirin.


6306 kapsamındaki riskli yapı tespiti, lisanslı kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Kaynak: Bakanlığın riskli yapı süreci açıklaması.


  • Kontrol listesi: Tapu kaydı ve arsa payı, imar durumu, ruhsat bilgileri, dönüşüm sözleşmesi, yüklenicinin tamamladığı işler ve ek ödeme yükümlülüklerini inceleyin. Kat mülkiyeti veya müteahhit seçimi tek başına prim ya da güvenlik garantisi değildir.


2. Mülk sahipleri için dönüşüm maliyeti ve satış zamanlaması


Dönüşüm aşamasında satış kararı; bugünkü teklif, ödenecek dönüşüm bedeli, geçici barınma gideri, beklenen teslim süresi ve tamamlanmış mülkün emsal değeri birlikte hesaplanarak verilir. Hukuki sürecin ve ruhsatın netleşmesi belirsizliği azaltır; inşaatın tamamlanmasını veya belirli bir kazancı garanti etmez.


Satışa çıkmadan önce Kadıköy’de ev satmak için 5 altın kural rehberindeki fiyatlandırma ve evrak hazırlığını inceleyin.


Kentsel Dönüşüm Sürecinde En Sık Yapılan 3 Hata

  1. Yükleniciyi eksik değerlendirmek: Sadece metrekareye odaklanmayın; firmanın tamamladığı projeleri, mali yeterliliğini, teslim koşullarını ve sözleşmedeki teminatları inceleyin.

  2. Hukuki ve teknik incelemeyi atlamak: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini avukata, teknik konuları yetkin mühendise inceletin. Gayrimenkul danışmanı bölge, emsal ve pazarlama analizini yürütür.

  3. Maliyeti ve gelecekteki değeri karıştırmak: Alım bedeli, dönüşüm ödemeleri, geçici barınma ve diğer giderleri toplam maliyete ekleyin; teslim sonrası değeri benzer tamamlanmış mülklerle senaryolar üzerinden karşılaştırın.


Suadiye, Caddebostan ve Feneryolu’nda bina bazında değerlendirme


Suadiye, Caddebostan ve Feneryolu’nda tamamlanmış projelerle dönüşüm bekleyen binalar birlikte bulunabilir. Sürecin hangi aşamada olduğu parsel ve bina bazında belgelerden kontrol edilmelidir. Mahalle adı veya yeni görünen bir cephe teknik güvenliğin kanıtı değildir.


Bölgesel fiyat seviyelerini Kadıköy mahalle fiyat atlasında karşılaştırabilirsiniz; dönüşüm maliyetini her mülk için ayrıca hesaplayın.


Profesyonel Destek Alın

Kadıköy’de dönüşüm aşamasındaki mülkünüzün bugünkü emsal değerini ve alım/satım seçeneklerini birlikte değerlendirebiliriz. Hukuki ve teknik incelemeler, ilgili uzmanların raporlarıyla tamamlanır.



Taylan Hersek Gayrimenkul Danışmanı & Kadıköy Bölge Uzmanı

Keller Williams Platin & Karma

Yorumlar

bottom of page