Kadıköy Mahalle Fiyat Atlası: 21 Mahallede Satılık Ev ve Kira Fiyatları

Yazan: Taylan Hersek · Veri dönemi: Ağustos 2026

Kadıköy ev fiyatları, ev almak, satmak veya kiralamak isteyenler için önemli bir başlangıç noktası. Ancak ilçe ortalaması, her mahallenin ve her dairenin değerini tek başına açıklamıyor. Bu rehberde Ağustos 2026 verileriyle Kadıköy’ün 21 mahallesindeki satılık konut, metrekare ve kira ortalamalarını karşılaştırıyor; rakamları nasıl yorumlayabileceğinizi ele alıyoruz.

Kadıköy ev fiyatları: Ağustos 2026 genel görünümü

Endeksa’nın Ağustos 2026 verilerine göre Kadıköy’de ortalama satılık konut metrekare değeri 170.640 TL, ortalama konut bedeli 20.476.800 TL. Kiralık konutlarda ortalama aylık kira 81.233 TL seviyesinde. Satılık ve kiralık konutların ortalama brüt büyüklükleri sırasıyla 120 ve 110 m² olduğundan bu tutarlar aynı tip daireyi temsil etmiyor.

Kaynak: Endeksa satılık konut analizi ve Endeksa kiralık konut analizi.

İlçe ortalaması genel tabloyu gösterir. Kendi evinizin değerini veya bütçenize uygun seçenekleri anlamak için mahalle ve bina düzeyinde inceleme gerekir.

Mahalle ortalamalarını yatırım açısından değerlendirirken amortisman ve kira getirisi rehberime de göz atabilirsiniz.

Kadıköy’ün 21 mahallesinde satılık konut ve kira fiyatları

Aşağıdaki tablo, ortalama satılık metrekare değerine göre yüksekten düşüğe sıralanmıştır. Tüm tutarlar TL cinsindedir; veri dönemi Ağustos 2026’dır.

Mahalle	Satılık m² değeri	Ortalama konut bedeli	Ortalama aylık kira
Fenerbahçe	255.442	35.761.880	130.734
Caddebostan	239.763	32.607.768	134.810
Suadiye	204.239	25.938.353	112.732
Erenköy	193.552	23.806.896	103.140
Göztepe	187.038	23.379.750	105.469
Feneryolu	184.965	22.010.835	97.891
Zühtüpaşa	174.590	21.823.750	84.176
Bostancı	163.665	19.639.800	91.969
19 Mayıs	154.368	17.752.320	87.465
Kozyatağı	154.111	16.181.655	83.930
Merdivenköy	135.543	14.232.015	72.126
Osmanağa	132.198	11.897.820	50.709
Sahrayıcedit	131.113	14.422.430	79.643
Koşuyolu	126.833	16.995.622	75.686
Caferağa	125.349	13.788.390	69.043
Fikirtepe	121.603	13.376.330	58.698
Dumlupınar	117.312	12.904.320	65.367
Acıbadem	110.610	12.720.150	68.657
Eğitim	104.419	11.486.090	56.717
Hasanpaşa	87.450	7.870.500	46.179
Rasimpaşa	84.593	7.190.405	44.760

Veriler, Endeksa’nın istatistiksel modelleme ile ürettiği bölgesel ortalamalardır; tek bir mülkün gerçekleşmiş satış veya kira bedelini göstermez. Mahallelerin konut büyüklükleri ve bina özellikleri farklılaşır.

Tablo kaynakları: Endeksa satılık konut verileri ve Endeksa kiralık konut verileri.

Kadıköy mahalleleri arasında fiyatlar neden değişiyor?

Tablodaki en yüksek ve en düşük metrekare ortalamalarının oranı yaklaşık 3,02’dir. Bu farkı yalnızca mahalle adına bağlamak eksik bir değerlendirme olur.

Bir konutun fiyatını değerlendirirken şu özellikleri birlikte incelemek gerekir:

• Konum: Sahile, toplu taşımaya, alışveriş noktalarına ve günlük ihtiyaçlara erişim.

• Bina özellikleri: Yaş, teknik durum, bakım seviyesi, asansör ve otopark.

• Dairenin niteliği: Kat, cephe, gün ışığı, manzara, balkon ve kullanım planı.

• Kullanılabilir alan: İlandaki brüt metrekare ile gerçek net yaşam alanı arasındaki fark.

• Rekabet: Aynı dönemde alıcının karşısına çıkan benzer alternatiflerin fiyat ve özellikleri.

Bu nedenle mahalle ortalamasının üzerinde fiyatlanan her ev pahalı, altında fiyatlanan her ev fırsat değildir. Önce aradaki farkın nedenini anlamak gerekir.

10 milyon TL ile hangi mahallede kaç metrekare?

Mahallelerin ortalama metrekare değerlerini aynı bütçeyle karşılaştırdığımızda aşağıdaki teorik tablo ortaya çıkıyor:

Mahalle	10 milyon TL’nin karşılığı
Fenerbahçe	Yaklaşık 39 m²
Caddebostan	Yaklaşık 42 m²
Suadiye	Yaklaşık 49 m²
Göztepe	Yaklaşık 53 m²
Merdivenköy	Yaklaşık 74 m²
Rasimpaşa	Yaklaşık 118 m²

Hesaplama: 10.000.000 TL ÷ mahalle ortalama m² değeri. Sonuçlar en yakın tam sayıya yuvarlanmış yaklaşık brüt alan karşılığıdır; bu bütçeyle belirtilen büyüklükte bir daire bulunabileceği anlamına gelmez.

Bu karşılaştırma, ev aramaya başlamadan önce önceliklerinizi belirlemenize yardımcı olur. Daha geniş bir ev mi istiyorsunuz? Yeni bir bina mı? Sahile yakınlık mı önemli, yoksa işe ulaşım süresi mi?

Bütçe sabit olduğunda, bu soruların cevabı aramanız gereken mahalleleri değiştirir.

Kadıköy kira ortalamalarını nasıl yorumlamalısınız?

Yüksek aylık kira, tek başına daha iyi yatırım anlamına gelmez. Kira gelirini satın alma bedeliyle birlikte değerlendirmek gerekir.

Ayrıca iki mahalledeki ortalama aylık kiraları karşılaştırırken dairelerin büyüklükleri farklı olabilir. Daha yüksek toplam kira, daha büyük evlerin ağırlıkta olmasından da kaynaklanabilir. Sağlıklı karşılaştırma için benzer büyüklükte, benzer yaşta ve benzer özellikteki konutlara bakılmalıdır.

Belirli bir daire için değerlendirme yaparken beklenen kira, satın alma maliyeti, bakım giderleri, mülk sahibine düşen aidatlar ve boş kalma ihtimali birlikte ele alınır. Mahalle tablosu bu incelemeye yön verir; dairenin kendi hesabı ayrıca yapılır.

Evinizi satarken mahalle ortalaması neden yeterli değil?

“Mahallede metrekare fiyatı bu kadar; benim evim de şu kadar eder” yaklaşımı, ilk fikir edinmek için kullanılabilir. İlan fiyatını belirlemek için ise daha ayrıntılı çalışma gerekir.

Aynı mahalledeki yeni binada, otoparklı ve açık cepheli bir daireyle; eski binada, giriş katta ve tadilat gerektiren bir daireyi doğrudan karşılaştırmak doğru sonuç vermez.

Benzer şekilde, komşunuzun ilanına yazdığı rakam da tek başına emsal oluşturmaz.

İstenen fiyat ile alıcının ödemeye hazır olduğu fiyat farklı olabilir.

Gerçekçi seviyenin üzerinde piyasaya çıkan bir ev, uygun alıcıların değerlendirme dışında bırakacağı bir seçenek hâline gelebilir. Satış süresi uzadıkça tekrar tekrar fiyat değiştirmek gerekebilir. Bu nedenle doğru fiyatlandırmayı ilanın başında yapmak önemlidir.

Bir emlak danışmanının işi; emsalleri incelemek, farklılıkları değerlendirmek, mülkü doğru alıcı kitlesine sunmak ve gelen geri bildirimleri satış stratejisine yansıtmaktır.

Satış fiyatını belirlerken izlenecek adımları Kadıköy’de ev satmak için 5 altın kural yazısında anlattım.

Kadıköy’de evinizin değerini birlikte değerlendirelim

Kadıköy’de evinizi satmayı veya kiraya vermeyi düşünüyorsanız, mahallenizin ortalamasından başlayıp binanızın ve dairenizin özelliklerine kadar inen bir fiyat çalışması yapalım.

Ev arıyorsanız da bütçenizi, yaşam beklentilerinizi ve önceliklerinizi birlikte değerlendirerek size uygun seçeneklere odaklanalım.

Kadıköy’de doğru fiyatla doğru adımı atmak için bana ulaşın.

Evinizin değeri için bana ulaşın

Taylan Hersek · Kadıköy Emlakçısı