top of page
Ara

Ev Alırken Çıkan Masraflar Nelerdir?

Yazarın fotoğrafı: Taylan Hersek
Taylan Hersek
26 Eki
6 dakikada okunur

Ev alırken çıkan masraflar; tapu harcı, tapu döner sermaye ücreti, varsa emlakçı hizmet bedeli ve KDV’si, DASK, kredi kullanılıyorsa banka giderleri ile taşınma ve tadilat harcamalarından oluşur. Her kalem her alımda çıkmaz. Peşinat ise ek masraf değil, evin bedelinin kredi dışında kendi nakdinizle ödediğiniz bölümüdür.


Bu rehber, Türkiye’de konut satın alanların bütçe planlaması için Taylan Hersek tarafından hazırlanmıştır. Bilgi kontrol tarihi: 26 Ekim 2026. Örnek hesaplarda ikinci el konut, istisnasız tapu işlemi ve belirtilen hizmet bedeli varsayımları kullanılmıştır.


Ev alırken hangi masraflar çıkar?


Gider

Nasıl belirlenir?

Ne zaman bütçelenir?

Tapu harcı

Alıcının yasal payı satış bedelinin %2’si

Tapu işlemi öncesi

Emlakçı hizmet bedeli

Sözleşmedeki oran ve paylaşım + KDV

Aracılık varsa

Tapu döner sermaye

Güncel tarife ve işlem özellikleri

Resmî tahakkuka göre

DASK

Konut ve risk bilgilerine göre prim

Kapsamdaki konutta işlem öncesi

Kredi giderleri

Tahsis, ekspertiz ve ipotek giderleri

Kredi kullanılıyorsa

Taşınma ve tadilat

Teklif ve ihtiyaçlara göre

Anahtar tesliminden önce planlanır

Abonelik ve ilk dönem giderleri

Güvence bedelleri, aidat ve poliçeler

Taşınırken ve sonrasında


1. Tapu harcı: alıcı ne kadar öder?


Genel satış işleminde alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 tapu harcı hesaplanır; toplam %4’tür. Matrah gerçek satış bedelidir ve emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Belediye rayiç değeri, daha yüksek gerçek satış bedelini düşük göstermek için kullanılamaz. Tapu harcına ayrıca KDV eklenmez.


10.000.000 TL’lik bir evde alıcının %2 payı 200.000 TL’dir. Taraflar giderin ekonomik yükünü farklı paylaşmayı kararlaştırabilir. Alıcı tüm harcı üstlenirse bu örnekte bütçesinden 400.000 TL çıkar; bu anlaşma yasal mükellefiyeti kendiliğinden değiştirmez. Paylaşımı sözleşmede açıkça yazın.


2. Emlakçı komisyonu ve KDV nasıl hesaplanır?


Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında satışa aracılık hizmet bedelinin toplam üst sınırı, satış bedelinin KDV hariç %4’üdür. Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır. %2 alıcı + %2 satıcı hesabı bu toplamın eşit bölünmesi örneğidir; her işlemde zorunlu sabit bir oran değildir. İki ayrı danışmanın bulunması toplam üst sınırı ikiye katlamaz.


Alıcının hizmet bedelinin %2 ve hizmete uygulanan KDV’nin %20 olduğu örnekte: 10.000.000 × %2 = 200.000 TL hizmet bedeli; 200.000 × %20 = 40.000 TL KDV; alıcı hizmet faturası toplamı 240.000 TL olur. Sahibinden doğrudan alımda aracılık hizmeti yoksa bu kalem bulunmaz. Oranı, paylaşımı ve KDV dahil tutarı sözleşmede görün.


3. Tapu döner sermaye ücreti sabit mi?


Döner sermaye, tapu harcından ayrı bir işlem gideridir. TKGM’nin 2026 tarifesi ve işlem özellikleri esas alınır; yöresel katsayılar ve işlem türü tutarı etkileyebilir. Türkiye’de her konut için tek bir sabit rakam kullanmak doğru olmaz. Kesin tutarı resmî tahakkuktan kontrol edin ve kimin ödeyeceğini anlaşmada belirleyin.


Hesaplama aracındaki 6.681 TL, değiştirilebilir bir örnektir; resmî genel tarife gibi okunmamalıdır. Aşağıdaki ana örnekte döner sermayeyi satıcının ödediği varsayılmıştır. Alıcı üstlenirse kendi gerçek tahakkuk tutarını toplamına eklemelidir.


4. DASK ve diğer sigortalar


Kapsama giren konutlarda zorunlu deprem sigortasını bütçeye ekleyin. DASK’ın güncel açıklamasına göre 5 Eylül 2026 ve sonrasında tapuya işlenen satışlarda satıcının poliçesi işlem günü sonlanır; alıcı işlemden önce kendi adına geçerli poliçe yaptırmalıdır. Prim konutun özelliklerine göre belirlenir; satış fiyatının sabit bir yüzdesi değildir.


DASK, konut ve hayat sigortası aynı ürün değildir. Kredi teklifindeki sigortalı ve sigortasız seçenekleri, açık rızanızı ve poliçe şartlarını bankadan yazılı isteyin. Bir bankanın paketindeki tüm ürünleri herkes için zorunlu satın alma masrafı kabul etmeyin.


5. Kredili ev alırken çıkan masraflar


Konut kredisi kullanırken ekspertiz, kredi tahsis ücreti, ipotek tesisine ilişkin giderler ve varsa seçilen sigortalar için bankanın sözleşme öncesi bilgi formunu inceleyin. BDDK açıklamasına göre kredi tahsis ücreti kullanılan kredi anaparasının binde beşini (%0,5) geçemez. Ekspertiz ve ipotek işlemlerinde üçüncü kişilere ödenen bedeller esas alınır. Teklifteki toplam tahsilatı ayrıca görün.


Örneğin 4.000.000 TL kredi için %0,5 hesabı 20.000 TL’dir. Bu, tahsis ücreti sınırının hesabıdır; ekspertiz, ipotek ve diğer kalemleri kapsayan toplam banka masrafı değildir. Banka daha düşük tahsis ücreti uygulayabilir. Kredi onayı, kullanılabilecek tutar ve ekspertiz sonucu kesinleşmeden nakit planını tamamlanmış saymayın.


10 milyon TL’lik ev alırken toplam ne ödenir?


Varsayımlar: satış fiyatı 10.000.000 TL, alıcı tapu payı %2, alıcı hizmet bedeli %2 + %20 KDV, döner sermaye satıcıda, kredi kullanılmıyor. DASK, taşınma, tadilat ve abonelik giderleri aşağıdaki ara toplama dahil değildir.


Kalem

Tutar

Evin satış bedeli

10.000.000 TL

Alıcı tapu harcı (%2)

200.000 TL

Alıcı hizmet bedeli (%2)

200.000 TL

Hizmet bedeli KDV’si (%20)

40.000 TL

Bu kalemlerle alıcı toplamı

10.440.000 TL

Satış bedeli üzerindeki ek gider

440.000 TL


Sahibinden doğrudan alımda aynı tapu paylaşımıyla ara toplam 10.200.000 TL olur. Alıcı tüm tapu harcını ve yukarıdaki hizmet bedelini üstlenirse ara toplam 10.640.000 TL’ye çıkar. Her iki tutara da alıcının karşılayacağı diğer gerçek giderler eklenir. Dolayısıyla “ev fiyatının %4,4’ü kadar para ayırmak her zaman yeterlidir” sonucu çıkarılamaz.


Peşinat dahil başlangıç nakdi nasıl bulunur?


Başlangıç nakdi = satış bedeli − fiilen kullanılacak kredi + alıcının işlem giderleri + taşınma/tadilat bütçesi. Daha önce ödenen ve satış bedelinden mahsup edilecek kapora bu tutara ikinci kez eklenmez; kalan ödeme planında düşülür.


10.000.000 TL’lik ev için 4.000.000 TL kredi kullanılabildiği varsayımında, ev bedeline ayıracağınız kendi nakdiniz 6.000.000 TL’dir. Yukarıdaki 440.000 TL işlem gideriyle başlangıç nakdi ara toplamı 6.440.000 TL olur. Buna banka giderleri, DASK ve diğer alıcı harcamaları eklenir. 4 milyon TL kredi yalnızca matematik örneğidir; bu tutarda kredi kullanabileceğiniz anlamına gelmez.


Kredinin gelecekte ödenecek faiz ve taksitleri başlangıç masrafından ayrı bir nakit akışıdır. İki bankayı karşılaştırırken aynı kredi tutarı ve vadede toplam geri ödeme, yıllık maliyet oranı, ilk gün masrafları ve sigorta koşullarını birlikte değerlendirin.


6. Taşınma sonrasında unutulan harcamalar


Nakliye, boya, elektrik ve tesisat işleri, beyaz eşya, kilit değişimi, abonelik güvence bedelleri, aidat ve site taşınma kuralları için ayrı bütçe hazırlayın. Apartman yönetiminden planlanan büyük onarım ve ortak giderleri öğrenin. Kadıköy, Göztepe ve Merdivenköy’de eski bir daire ile yeni bir rezidansın ilk yıl harcamaları aynı olmayabilir; yalnızca satın alma fiyatlarını karşılaştırmak eksik kalır.


İade edilebilir abonelik güvence bedellerini tüketilmiş giderden ayırın; ikisi de başlangıç nakdi gerektirir. Düzenli aidat, emlak vergisi ve bakım giderlerini yıllık sahip olma bütçesinde izleyin. Yeni projede ise KDV dahil satış fiyatını, teslim şartlarını ve sözleşmedeki ek giderleri ayrıca inceleyin; bütün konut satışlarına tek KDV oranı uygulamayın.


Teklif vermeden önce bütçe kontrol listesi


  • Gerçek satış bedelini ve tapu harcı paylaşımını yazılı netleştirin.

  • Hizmet sözleşmesinde alıcı payını ve KDV dahil faturayı görün.

  • Döner sermaye ve DASK için işlem özelinde güncel tutar alın.

  • Kredi ön onayıyla yetinmeyin; ekspertiz ve nihai tutarı kontrol edin.

  • Kapora, peşinat ve kredi ödemelerini aynı bedelin parçaları olarak izleyin.

  • Tapu kaydı, takyidat ve teknik incelemeleri ödeme planıyla birlikte yürütün.

  • Taşınma, tadilat ve ilk yıl giderlerini ayrıca bütçeleyin.


Kendi ev alım bütçenizi hesaplayın


Satış fiyatını, emlakçı durumunu, tapu harcı paylaşımını ve diğer giderlerinizi hesaplama aracına girerek alıcı toplamını görebilirsiniz. Satacağınız evin geliriyle yeni ev alacaksanız “Elime Net Ne Kalsın?” sekmesiyle önce satış sonrası kullanılabilir nakdinizi hesaplayın.





Sık sorulan sorular


Ev alırken tapu harcına KDV eklenir mi?


Hayır. Tapu harcı ile emlakçı hizmet bedelinin KDV’si ayrı kalemlerdir. Tapu harcına ayrıca KDV eklenmez.


10 milyon TL’lik ev için ne kadar ek bütçe gerekir?


Alıcı tapu payı %2 ve hizmet bedeli %2 + %20 KDV ise bu iki kalem 440.000 TL’dir. DASK, döner sermayenin alıcıya düşen kısmı, banka ve taşınma giderleri ayrıca eklenir.


Peşinat ev alma masrafı mıdır?


Peşinat satış bedelinin kendi nakdinizle ödediğiniz kısmıdır. Ek işlem giderlerinden ayrı izlenir; ev fiyatının üzerine ikinci kez eklenmez.


Sahibinden ev alırken hiç masraf çıkmaz mı?


Aracılık hizmeti yoksa hizmet bedeli çıkmaz; tapu, DASK ve işlem özelindeki diğer giderler devam edebilir.


Satıcının DASK poliçesi alıcı için yeterli mi?


DASK’ın güncel açıklamasına göre 5 Eylül 2026 ve sonrasındaki tapu satışlarında alıcının işlem öncesinde kendi adına poliçe yaptırması gerekir.


Kredi tahsis ücreti ne kadar olabilir?


BDDK açıklamasına göre kullanılan kredi anaparasının %0,5’ini geçemez. Ekspertiz ve ipotek gibi diğer giderler bu sınır hesabından ayrı değerlendirilir.


Kadıköy’de ev alım bütçenizi birlikte planlayalım


Ben Taylan Hersek; konut ve ticari gayrimenkul danışmanıyım. Kadıköy, Göztepe ve Merdivenköy’de ev ararken satın alma fiyatını, işlem giderlerini ve mülkün ihtiyaçlarını aynı bütçede değerlendirmek için benimle iletişime geçebilirsiniz.



Kaynaklar ve kapsam


Bu içerik standart konut alımının bütçe çerçevesidir. İstisna, muafiyet, ticari satış ve yabancı alıcı işlemleri farklılaşabilir. Kesin giderler için işlem tarihindeki resmî tahakkuk, banka teklifi, poliçe ve sözleşmeler esas alınmalıdır.








Yorumlar

bottom of page