Bu Ev Gerçekten Pahalı mı? 5 Adımda Ev Fiyatı Emsal Testi

Bir arkadaşınız size satılık ev ilanı gönderdiğinde ilk tepkiniz “Bu ev pahalı” olabilir. Ancak toplam fiyatı, mahalle ortalamasını ve gerçekten benzer evleri aynı şeymiş gibi değerlendirmek yanlış sonuca götürebilir. Emsal testi, bu ilk izlenimi ölçülebilir sorulara dönüştürür.

Bu rehberde tamamen temsili bir Göztepe ilanını beş adımda inceleyeceğiz. İstenen fiyatı metrekareye çevirecek, mahalle göstergesiyle karşılaştıracak ve benzer üç örneğin medyanını hesaplayacağız. Sonunda kendi ilanınız için doldurabileceğiniz bir hesap kartı bulacaksınız.

Veri ve örnek ayrımı: Göztepe’nin 187.038 TL/m² değeri Endeksa’nın Ağustos 2026 mahalle model ortalamasıdır. Aşağıdaki örnek ilan ve üç emsal ise tamamen kurgusaldır; gerçek ilan veya gerçekleşmiş satış değildir. Ağustos verisi bugünkü kesin fiyat gibi kullanılmamalı, işlem öncesinde güncel emsallerle yenilenmelidir.

1. Önce fiyatı aynı birime çevirin

Örnek evin istenen fiyatı 23.000.000 TL, brüt alanı 100 m² olsun. İlk hesap:

23.000.000 TL ÷ 100 m² = 230.000 TL/m².

Bu, ilanın brüt metrekare başına istenen bedelidir. Evin piyasa değerinin kesin olarak 230.000 TL/m² olduğunu veya bu bedelden satılacağını göstermez.

Alan tanımını aynı tutmak gerekir. Örnekteki 100 m² brüt alanı, başka bir ilanın net alanıyla doğrudan karşılaştırmayın. Brüt alanın ilanlarda nasıl tanımlandığı da farklılaşabilir; aynı kelimenin kullanılması ölçümün aynı olduğu anlamına gelmez. Alan bilgisinin kaynağını doğrulayın, net alanı ayrıca kaydedin.

2. Mahalle ortalamasını başlangıç göstergesi olarak kullanın

Endeksa’nın Ağustos 2026 Kadıköy tablosunda Göztepe satılık konut ortalaması 187.038 TL/m². Örnek ilan ile bu gösterge arasındaki fark şöyle hesaplanır:

(230.000 ÷ 187.038 − 1) × 100 = %22,97, yuvarlanmış olarak yaklaşık %23.

Burada karşılaştırma tabanı mahalle ortalamasıdır. “Örnek ilan bu dönem göstergesinin yaklaşık %23 üzerinde” diyebiliriz. Ancak buradan tek başına “evin fiyatı %23 hatalı” veya “%23 indirim gerekir” sonucunu çıkaramayız.

Mahalle ortalamasında farklı bina yaşları, alanlar, katlar, cepheler ve bakım durumları birlikte yer alır. Sokak düzeyinde de koşullar değişebilir. İlçenin genel çerçevesini görmek için Kadıköy mahalle fiyat atlasını inceleyebilirsiniz.

3. Gerçekten benzer emsalleri seçin

Mahalledeki bütün ilanları aynı listeye eklemek yerine, incelenen eve yakın özellikler taşıyan seçenekleri arayın. Özgün emsal testi carouselimdeki beş kontrol başlığını şu şekilde uygulayabilirsiniz:

Kontrol	Sorulacak soru
Mikro konum	Sokak, ulaşım, çevre kullanımı ve gürültü benzer mi?
Alan	Net/brüt tanımı ve ölçüm dayanağı aynı mı?
Bina ve kat	Bina yaşı, kat, cephe ve ortak özellikler yakın mı?
Evin durumu	Tadilat, bakım, manzara ve otopark farkları neler?
Kayıt ve kullanım	Tapu, mevcut kullanım ve teslim koşulları karşılaştırılabilir mi?

İlan tarihini ve son fiyat değişikliğini de not edin. Aynı evin farklı hesaplarda yayımlanmış kopyalarını ayrı emsal saymayın. Yayından kalkan bir ilanı, satış bedeli doğrulanmadan o fiyata satılmış kabul etmeyin.

Bu başlıklardaki önemli farkları görmezden gelerek sonuç üretmek, daha fazla ilan toplasanız bile analizi güçlendirmez. Genel fiyatlandırma yaklaşımını Kadıköy’de ev fiyatı nasıl belirlenir yazısında daha geniş ele alıyorum.

4. Emsallerin birim fiyatını ve medyanını hesaplayın

Aşağıdaki üç seçeneğin benzer nitelikler taşıdığını varsayalım. Tamamı hesap öğretmek için oluşturulmuştur.

Temsili emsal	İstenen fiyat	Brüt alan	Birim fiyat
A	21.000.000 TL	100 m²	210.000 TL/m²
B	22.000.000 TL	100 m²	220.000 TL/m²
C	23.100.000 TL	105 m²	220.000 TL/m²

C örneğinde 23.100.000 ÷ 105 = 220.000 TL/m²’dir. Önce her satırın birim fiyatı hesaplanır; toplam fiyatların doğrudan ortalaması alınmaz.

Birim fiyatları küçükten büyüğe sıraladığımızda 210.000, 220.000 ve 220.000 elde ederiz. Üç sayının ortasındaki değer, yani medyan 220.000 TL/m²’dir. Aritmetik ortalama ise yaklaşık 216.667 TL/m² olur; ikisi farklı göstergelerdir.

Medyanı seçmek, kötü emsal seçimini düzeltmez. Burada üç örnek yöntemi anlatmak için yeterlidir; gerçek bir işlemde üç ilan bulundu diye çalışmanın otomatik olarak yeterli olduğu varsayılamaz. Veri kalitesi, güncellik ve benzerlik belirleyicidir.

5. Farkı yeniden hesaplayın ve nedenini sorgulayın

Örnek ilanın 230.000 TL/m² bedelini, seçilen emsallerin 220.000 TL/m² medyanına bölelim:

(230.000 ÷ 220.000 − 1) × 100 = %4,55, bir ondalıkla yaklaşık %4,5.

Karşılaştırma tabanı	Birim bedel	Örnek ilanın farkı
Göztepe mahalle modeli, Ağustos 2026	187.038 TL/m²	Yaklaşık +%23
Üç temsili benzer emsalin medyanı	220.000 TL/m²	Yaklaşık +%4,5

İlanın fiyatı değişmedi; karşılaştırdığımız grup değişti. Bu nedenle iki farklı yüzde elde ettik. Sonuç, mahalle göstergesinin gereksiz olduğunu değil, tek bir ev hakkında hüküm vermek için tek başına yeterli olmadığını anlatır.

Şimdi farkı açıklayabilecek özellikleri sorun: Daha iyi bir plan, farklı bir kat veya belgelenmiş bir tadilat var mı? Bunun alıcı için değeri nedir? Farkın makul olup olmadığı, yüzdeye bakılarak otomatik belirlenmez. Sabit ve dayanağı olmayan “kat başına şu kadar ekle” kuralları kullanmayın.

Fiyat farkı ile indirim yüzdesi aynı mı?

Hayır. Örnekte medyan birim fiyatı 100 m²’ye uyguladığımızda 22.000.000 TL hesap karşılığı çıkar. Bu tutar, evin kesin değeri veya önerilen teklif değildir.

23.000.000 TL’den 22.000.000 TL’ye inmek için gereken matematiksel indirim 1.000.000 ÷ 23.000.000 × 100 = yaklaşık %4,35 olur. İlanın medyanın üzerinde olma oranı %4,55 iken aşağı yönlü indirim oranı %4,35’tir; çünkü paydalar farklıdır.

Teklif vermeden önce dört kontrol daha yapın

• Emsallerin tarihini, fiyatını ve benzerliğini tekrar kontrol edin.

• Bilinen tadilat ihtiyacını yerinde keşif ve yazılı tekliflerle bütçeleyin.

• Bina hakkındaki mevcut belgeleri ve varsa teknik incelemelerin kapsamını değerlendirin.

• Tapu, hak, kısıt, kullanım ve teslim bilgilerini yetkili kaynaklardan teyit edin.

TKGM Web Tapu hizmetleri, resmi kayıt ve işlem süreçleri için başvuru noktalarındandır. Bir fiyat hesabı, gerekli hukuki ve teknik incelemelerin yerine geçmez. Danışmanlık amaçlı piyasa analizi de resmi ekspertiz raporuyla aynı belge değildir.

Kendi ilanınız için doldurulabilir hesap kartı

Alan	Sizin notunuz
İlan bağlantısı ve kontrol tarihi	Doldurun
İstenen fiyat	… TL
Brüt alan ve bilgi kaynağı	… m² / kaynak
Net alan ve bilgi kaynağı	… m² / kaynak
Aynı alan tanımıyla birim fiyat	… TL/m²
Benzer emsallerin birim fiyatları	… / … / … TL/m²
Seçilen emsallerin medyanı	… TL/m²
Medyana göre fark	… %
Bilinen tadilat ve diğer giderler	… TL / doğrulanacak
Kayıt, teknik durum ve teslim soruları	Açık konuları yazın

Formül: (İlanın birim fiyatı ÷ emsal medyanı − 1) × 100. Pozitif sonuç ilanın seçtiğiniz medyanın üzerinde, negatif sonuç altında olduğunu gösterir. Bu işaret tek başına “alınır” veya “alınmaz” kararı değildir.

Sık sorulan sorular

Mahalle ortalamasının üzerindeki her ev pahalı mı?

Hayır. Mahalle ortalaması farklı özelliklerdeki evleri kapsar. İncelenen evin benzer seçeneklerle, kendi özellikleri ve giderleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Emsal sayısını artırmak her zaman daha doğru sonuç verir mi?

Hayır. Benzer olmayan veya güncelliğini kaybetmiş ilanlar sonucu yanıltabilir. Sayı kadar seçim ölçütleri ve veri niteliği de önemlidir.

Medyanın %4,5 üzerindeki bir ilana aynı oranda indirim mi istemeliyim?

Otomatik olarak hayır. Fiyat farkı ile indirim hesabının tabanı farklıdır. Ayrıca örnekteki medyan, belirli bir ev için kesin değer veya pazarlık hedefi değildir.

İlanınızı birlikte test edelim

İlan bağlantısını, alan bilgisini ve karşılaştırdığınız seçenekleri paylaşın. WhatsApp’tan EMSAL yazarak bana ulaşın; önce seçeneklerin gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığını, ardından fiyat farkını inceleyelim. Arayışınızı daha geniş düzenlemek için alıcı danışmanlığı rehberini de okuyabilirsiniz.

Kaynaklar ve yöntem

• Endeksa Kadıköy satılık konut analizi: Göztepe, Ağustos 2026, 187.038 TL/m². Bölgesel model tahminidir.

• TKGM Web Tapu: resmi hizmet bilgisi.

• İlan ve emsal rakamları, Taylan Hersek’in “Bu Ev Gerçekten Pahalı mı?” carouselindeki temsili örneklerden alınmıştır. Yüzdeler ve medyan hesabı yeniden kontrol edilmiştir.