top of page
Ara

İpotek Nedir? İpotekli Ev Alımı, Satışı ve İpotek Kaldırma Rehberi

Yazarın fotoğrafı: Taylan Hersek
Taylan Hersek
27 Eki
15 dakikada okunur
İpotek ve taşınmaz finansmanını temsil eden apartman maketi, anahtar ve belge dosyası; İstanbul manzaralı temsili görsel.

Tapuda ipotek görünce ilk akla gelen soru genellikle şu oluyor: “Bu ev bankanın mı, sahibinin mi?” İpotekli bir konutun mülkiyeti kural olarak tapudaki malikinde kalır. Banka veya diğer alacaklı, taşınmazın sahibi olmaz; güvence altına alınan borç ödenmezse kanuni süreçle taşınmazın satış bedelinden alacağını tahsil etme hakkı elde eder.

Kısa cevap: İpotek, bir alacağı güvence altına almak için taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır. Tapudaki ipotek limiti güncel borç değildir. İpotekli ev satılabilir; fakat satış ipoteği kendiliğinden kaldırmaz ve alıcının krediyi otomatik devralmasını sağlamaz. Borç ödendiğinde ayrıca ipotek fek ve tapuda terkin süreci tamamlanmalıdır.

Bu rehber; ev alacaklar, ipotekli evini satacaklar, kredi borcunu kapatmak isteyenler ve ticari mülk yatırımcıları için hazırlanmıştır. Önce temel mantığı, ardından derece, ödeme, satış ve ipotek kaldırma adımlarını ele alıyoruz.

Hazırlayan: Taylan Hersek — Konut ve Ticari Gayrimenkul Danışmanı. Kaynak kontrol tarihi: 27 Ekim 2026. Aşağıdaki rakamlar hesaplama örneğidir; banka teklifi veya güncel tarife değildir.

Bu rehberde

İpotek nedir, ne işe yarar?

İpotek, borcu ödemek için verilen taşınmaz teminatıdır. Alacaklı açısından tahsilat güvencesi sağlar; malik açısından ise mülkünü devretmeden finansmana erişmesini mümkün kılar. Türk Medeni Kanunu’nun 881. maddesi, mevcut alacakların yanında doğması kesin veya olası alacakların da ipotekle güvence altına alınabilmesine imkân verir.

Örneğin bir ev için konut kredisi kullandığınızda iki ayrı ilişki vardır: kredi sözleşmesi sizin geri ödeme yükümlülüğünüzü belirler; tapuya tescil edilen ipotek ise o borç için taşınmazın nasıl güvence oluşturduğunu gösterir. Taksitlerin tutarı, ödeme takvimi ve faiz şartları kredi sözleşmesindedir. İpoteğin alacaklısı, derecesi, kapsamı ve limiti ise tapu kaydıyla ipotek belgelerinden incelenir.

İpotek yalnızca bankalar için kurulmaz. Şartları sağlandığında gerçek kişiler veya şirketler lehine de kurulabilir. Ayrıca borçlu ile taşınmaz sahibi aynı kişi olmak zorunda değildir: bir kişi başkasının borcu için kendi taşınmazını teminat gösterebilir. Bu durumda kişisel borçluluk ile taşınmazın teminat sorumluluğu ayrı değerlendirilir.

İpotek, haciz, kredi ve tapu aynı şey mi?

Kavram

Anlamı

Kredi

Belirlenen şartlarla geri ödenecek finansman borcu.

İpotek

Bir alacağın taşınmazla güvence altına alınması.

Haciz

Bir alacağın tahsili için icra veya yetkili kamu makamı sürecinde uygulanan işlem.

Malik

Tapuda taşınmazın sahibi görünen kişi.

İpotek alacaklısı / lehtar

İpotekle güvence sağlanan kişi veya kuruluş.

Takyidat

Taşınmazın üzerindeki ipotek, haciz, şerh ve diğer kısıtlayıcı kayıtları kapsayan kullanım.

Fek ve terkin

İpotek güvencesinin kaldırılması ve ilgili kaydın tapu sicilinden silinmesi süreci.

Derece ve sıra

Rehin güvencesinin tapudaki öncelik düzeni.

Bir ipoteğin kaldırılması, aynı taşınmazdaki haczin veya başka bir şerhin de silindiği anlamına gelmez. Her kayıt kendi hukuki sebebi ve kaldırma prosedürüyle ele alınır. Bu nedenle alımda yalnızca “ipotek var mı?” sorusuyla yetinilmez; bütün güncel takyidatlar okunur.

İpotek türleri: anapara, üst sınır, banka ve şahıs ipoteği

Anapara ipoteği

Tutarı belirli bir alacak için kurulan ipotek uygulamada anapara ipoteği olarak anılır. Güvencenin kapsamı yalnızca gündelik dilde söylenen kredi rakamına bakılarak belirlenmez. Türk Medeni Kanunu’nun 875. maddesi çerçevesindeki faiz ve takip giderleri gibi kalemler de önem taşır. Tapudaki rakamın her durumda bütün sorumluluğu tek başına gösterdiği varsayılmamalıdır.

Üst sınır, limit veya azami meblağ ipoteği

Alacağın miktarı baştan belli değilse ya da ileride değişebilecekse, taşınmazın sağlayacağı güvencenin üst sınırı belirlenebilir. Döner kredi ilişkileri, gelecekte doğabilecek alacaklar ve bazı ticari finansman yapıları bunun tipik örnekleridir. Güvence kapsamındaki kalemler belirlenen üst sınır içinde değerlendirilir; sözleşmenin hangi borçları kapsadığı ayrıca okunur.

Örneğin 3 milyon TL kredi için tapuda 6 milyon TL üst sınır ipoteği görülmesi, mutlaka 6 milyon TL borç olduğu anlamına gelmez. Bu rakam bir güvence limitidir. Aynı şekilde borcun zamanla 2 milyon TL’ye düşmesi, tapudaki ipotek limitinin her taksitte otomatik olarak azalması anlamına gelmez. Satış hesabında esas alınacak tutar bankanın ilgili güne özel kesin kapama hesabıdır.

Banka ipoteği ile şahıs ipoteği

“Banka ipoteği” ve “şahıs ipoteği”, çoğunlukla alacaklının kimliğini anlatır. Bankada borç kapama ve elektronik terkin süreçleri bulunabilir. Şahıs veya şirket lehine ipotekte ise borcun ödendiğinin belgelenmesi, terkin yetkisi, temsil belgeleri ve alacaklının usulüne uygun terkin talebi ayrıca önem kazanır. Elden verilmiş bir makbuzu, tapudaki kaydın silindiğinin kanıtı olarak kabul etmeyin.

Kanuni ipotek

Bazı alacaklar için ipotek hakkı veya ipotek tescilini isteme imkânı kanundan doğar. Türk Medeni Kanunu’nun 893. maddesinde; satış bedeli alacağı bulunan satıcı, paylaşmadan doğan alacağı olan bazı ortaklar ve belirli yapı alacaklıları sayılır. Tescil şartları ve süreleri farklıdır. Yeni bir projede yalnızca konut kredisi ipoteğine bakılması, diğer alacakların gözden kaçmasına yol açabilir.

İpotek nasıl konulur? Tapuda tescil süreci

Sözleşmeye dayalı taşınmaz rehninde temel kural, resmi şekil ve tapu kütüğüne tescildir. Aranızda “ev teminat olsun” yazmanız veya yalnızca bir borç senedi imzalamanız, tek başına tapuda ipotek kurmaz. Kanuni istisnalar saklıdır.

  1. Alacağın kaynağı, borçlu, malik ve alacaklı belirlenir. İpoteğin hangi borcu veya borçları güvenceye aldığı açıklığa kavuşturulur.

  2. Taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm ve malik bilgileri ile mevcut takyidatları incelenir. Gerekli durumlarda aile konutu, temsil ve şirket yetkileri kontrol edilir.

  3. İpotek türü, tutarı veya üst sınırı, para birimi, derecesi ve varsa süresi ile ilerleme hakları belirlenir.

  4. Banka finansmanında ekspertiz, kredi değerlendirmesi ve teminat kabulü tamamlanır. Bir mülkün teminat gösterilebilmesi, istenen tutarda kredinin mutlaka onaylanacağı anlamına gelmez.

  5. İşleme uygun resmi belgeler ve başvuru hazırlanır; tapuda tescil yapılır. Entegre banka işlemlerinde e-ipotek sistemi kullanılabilir.

  6. İşlemden sonra alacaklı, tutar, derece ve taşınmaz bilgileri güncel tapu kaydından yeniden kontrol edilir.

İpotek limiti ile bankanın vereceği kredi oranını karıştırmayın. Kredilendirilebilecek tutar; ekspertiz değeri, başvuranın ödeme gücü, taşınmazın niteliği, bankanın politikası ve yürürlükteki düzenlemelere bağlıdır.

Birinci derece ve ikinci derece ipotek ne demek?

Derece ve sıra, taşınmazın paraya çevrilmesi halinde rehinli alacaklıların hangi öncelik düzeninde değerlendirileceğini gösterir. Birinci derecedeki ipotek genellikle sonraki derecelere göre daha güçlü bir öncelik sağlar. Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek bulunabilir.

Basitleştirilmiş bir örnekte birinci sıradaki güvence kapsamındaki alacak 3 milyon TL, ikinci sıradaki alacak 2 milyon TL olsun. Dağıtıma hazır net satış bedeli 4 milyon TL ise, başka öncelikli alacak veya özel durum olmadığı varsayımıyla ilk alacak 3 milyon TL, ikinci alacak 1 milyon TL tahsil eder. Gerçek icra dosyasında giderler, kamu alacakları ve diğer öncelikler ayrıca incelenir; yalnızca bu örnekle kesin sıra cetveli çıkarılamaz.

Birinci derecedeki ipotek silinince ikinci derecedeki ipoteğin kendiliğinden birinci dereceye yükseldiğini varsaymayın. Türkiye’de sabit derece sistemi esastır. Boşalan dereceye geçme hakkı gibi düzenlemelerin resmi şekli ve tapudaki şerhi önem taşır. Boş derecelerin satış bedelinin dağıtımındaki etkisi de ayrıca değerlendirilir.

Tapuda ipotek sorgulama nasıl yapılır?

Malik, kendi yetkisi dahilinde Web Tapu ve e-Devlet üzerinden taşınmaz bilgilerini inceleyebilir. Alıcı ise satıcının güncel kayıtları paylaşmasını, gerekli yetkilendirmeyi vermesini ve işlemi yürüten tapu müdürlüğüyle kayıtların teyidini sağlamalıdır. Başkasının taşınmazındaki bütün ayrıntılara herkesin sınırsız erişimi yoktur.

  • Doğru taşınmaz mı? İl, ilçe, ada, parsel, bağımsız bölüm ve malik bilgileri eşleşmeli.

  • Alacaklı kim? Bankanın veya kişinin adı ile varsa alacağın devrine ilişkin belgeler teyit edilmeli.

  • İpotek türü ve limiti ne? Tutar, para birimi, derece, sıra, tarih ve yevmiye bilgileri okunmalı.

  • Hangi borçlar güvence altında? Tek kredi mi, birden fazla mevcut veya gelecekteki alacak mı?

  • Başka kayıt var mı? Haciz, tedbir, satış kısıtı, aile konutu, intifa ve diğer şerhler ayrı incelenmeli.

  • Güncel kapama hesabı ne? Bu bilgi tapu limitinden çıkarılmaz; alacaklıdan işlem gününe göre alınır.

Eski bir tapu fotokopisi veya satıcının telefonundaki ekran görüntüsü, işlem günündeki durumu tek başına kanıtlamaz. İncelemeyi kapora öncesinde başlatın; devir öncesinde de güncel kaydı yeniden teyit edin.

Takyidatların nasıl okunacağını öğrenmek için takyidat belgesi rehberini de inceleyebilirsiniz.

İpotekli ev alınır mı? İpotekli ev satılır mı?

Evet, ipotekli taşınmazın devri mümkündür. Ancak yalnızca ipoteğin varlığına bakılarak her dosya için “satış sorunsuz yapılır” denemez. Ayrı bir tedbir, devir yasağı veya başka hukuki engel bulunabilir. Ayrıca kredi sözleşmesindeki devir hükümleri ve bankanın borç kapama ya da kredi devri şartları incelenmelidir.

Türk Medeni Kanunu’nun 888. maddesine göre devir, aksi kararlaştırılmadıkça borçlunun sorumluluğunu ve güvenceyi değiştirmez. Yani evi almanız, eski malikin kredi borcunu kendiliğinden sizin borcunuz yapmaz. Buna karşılık ipotek tapuda kalıyorsa, satın aldığınız taşınmazın teminat olarak paraya çevrilmesi riski sürebilir.

“Borç satıcıda kaldı, bana bir şey olmaz” düşüncesi eksiktir. Kişisel borçluluğu üstlenmemiş olsanız bile ipotekli taşınmazı kaybetme riskiyle karşılaşabilirsiniz. Borcun kime ait olduğu ile hangi mülkün borca teminat olduğu iki ayrı sorudur.

Satışta iki temel yol

  • İpotek kaldırılarak satış: Borç satıştan önce kapatılıp terkin tamamlanır veya bankaların kabul ettiği koordineli ödeme ve terkin düzeni kurulur. Alıcının hedefi, işlem sonunda kararlaştırılan takyidat durumunun sağlanmasıdır.

  • İpotek korunarak devir: Alıcı taşınmazı mevcut ipotekle edinir. Borcun üstlenilmesi, kredi sözleşmesinin değişmesi ve önceki borçlunun borçtan kurtulması ayrıca ele alınır. Tarafların kendi arasında yazdığı “krediyi alıcı ödeyecek” cümlesi bankanın kredi devrini onayladığı anlamına gelmez.

İpotekli bir ev sırf ipotek var diye otomatik olarak değersiz veya sorunlu değildir. Kararı; borcun miktarı, diğer takyidatlar, kapama ve terkin planı, finansman imkânı ve satın alma fiyatı birlikte belirler. Belgesiz indirim vaadi yerine doğrulanabilir bir işlem planı arayın.

İpotekli ev satışı nasıl yapılır? Adım adım ödeme ve devir planı

  1. Güncel tapu kaydını alın. Bütün ipotekleri ve diğer takyidatları listeleyin; her alacaklının kaldırma şartını ayrı belirleyin.

  2. Alacaklıdan işlem gününe özel yazılı kapama hesabı isteyin. Anapara, işlemiş faiz, varsa hukuka uygun erken ödeme tazminatı, ödeme hesabı ve teklifin geçerlilik tarihi açık olsun.

  3. İpoteğin hangi ödeme karşılığında tamamen kaldırılacağını yazılı teyit edin. Özellikle birden fazla borcu güvenceleyen limit ipoteğinde yalnızca bir krediyi ödemek yetmeyebilir.

  4. Alıcı, satıcı ve ilgili bankalar arasında ödeme sırasını belirleyin. Alıcının yeni kredi kullanacağı satışta eski ve yeni bankanın teminat, sıra, ödeme ve fek şartları birlikte koordine edilmeli.

  5. Kapora veya ön sözleşmede borcun kimin tarafından kapatılacağını, toplam bedelden nasıl düşüleceğini, masrafları, takvimi ve şartlar gerçekleşmezse iade düzenini açık yazın. Hukuki metni dosyaya göre hazırlatın.

  6. Satış bedelinin borca ayrılan kısmını, doğrulanmış talimata göre doğrudan alacaklıya yönlendiren ve kalan tutarı devirle ilişkilendiren ödeme düzenini kurun. Bankanın sunduğu blokeli veya koordineli yöntemlerin bu işlem için gerçekten kullanılabildiğini teyit edin.

  7. Tapu devri, ödeme belgeleri, borç kapanışı ve ipotek terkini adımlarını tamamlayın. Son durumda, kararlaştırılan ipoteğin ve diğer kayıtların kaldırıldığını güncel tapu kaydından kontrol edin.

Alıcının tapuyu almadan önce satıcının borcunu kendi parasıyla koşulsuz kapatması ciddi bir işlem riski yaratır: borç kapanabilir ama devir gerçekleşmeyebilir. “Önce parayı gönder, ipoteği sonra kaldırırız” şeklindeki sözlü güvenceyle ilerlemeyin. Bankanın terkin taahhüdü de tek başına tapu devrini veya bütün satış bedelini garanti eden bir sistem değildir.

İpotek terkini ile tapu devrinin bütün bankalarda aynı gün ve aynı sırayla yapılacağı varsayılmamalıdır. Plan, ilgili bankanın ve tapu müdürlüğünün dosyaya uygun olarak teyit ettiği uygulamaya göre kurulmalıdır.

10 milyon TL’lik ipotekli ev satışında satıcıya ne kalır?

Satış fiyatı 10.000.000 TL olan bir konut düşünelim. Tapuda 6.000.000 TL üst sınır ipoteği bulunsun; bankaya kalan anapara borcu ise 3.000.000 TL olsun. Sabit faizli tüketici konut finansmanında kalan vadenin 48 ay olduğunu ve sözleşmede erken ödeme tazminatı kararlaştırıldığını varsayalım.

Örnekte yasal üst sınır düzeyinde %2 erken ödeme tazminatı uygulandığını, bunun yapılacak toplam indirimi aşmadığını ve kapama gününe kadar işlemiş faiz ile ilgili yasal kalemlerin toplamının varsayımsal 15.000 TL olduğunu kabul ediyoruz. Gerçek satışta bankanın yazılı hesabı esas alınır.

Hesap kalemi

Örnek tutar

Satış bedeli

10.000.000 TL

Kalan anapara borcu

3.000.000 TL

Erken ödeme tazminatı: 3.000.000 × %2

60.000 TL

Kapama gününe kadar varsayımsal faiz ve ilgili yasal kalemler

15.000 TL

Örnekte bankaya ödenecek toplam kapama tutarı

3.075.000 TL

Diğer satış giderlerinden önce satıcıya kalan

6.925.000 TL

Bu örnekte 6 milyon TL’lik tapu limitini satış fiyatından düşmek yanlış olur. Düşülecek tutar 3.075.000 TL’lik örnek kapama hesabıdır. Ayrıca 6.925.000 TL, satıcının bütün giderler sonrası nihai neti değildir: satıcıya ait tapu giderleri, kararlaştırılan danışmanlık bedeli ve varsa vergi veya diğer borçlar henüz düşülmemiştir.

Satıcının nihai neti = Satış bedeli − kesin borç kapama tutarı − satıcının üstlendiği satış giderleri − varsa diğer borç ve vergiler. Aynı gideri iki kez düşmemek için bankanın kapama hesabına hangi kalemlerin dahil olduğunu kontrol edin.

Toplam satış giderleri ve hedef net tutardan satış fiyatı bulma mantığı için emlak alım satım masrafları ve elime net ne kalır rehberini okuyabilirsiniz.

İpotek nasıl kaldırılır? Fek ve tapuda terkin

İpotek fek işlemi, uygulamada ipotek güvencesinin kaldırılması için kullanılan ifadedir. Terkin ise ilgili kaydın tapu sicilinden silinmesidir. Borcun kapanmasıyla bankadaki kredi hesabının kapanması, tapu kaydının da kendiliğinden silindiği anlamına gelmez.

  1. İpoteğin güvence altına aldığı ilgili borçların sona erdiğini alacaklıyla doğrulayın. Güncel borç kapanış belgesini veya hesabını alın.

  2. Bankaya ya da diğer ipotek alacaklısına terkin talebini iletin. Banka ipoteklerinde, ilgili bankanın elektronik terkin sürecini başlatmasını takip edin.

  3. Talebin sisteme iletilmesi ile tapudaki terkini birbirinden ayırın. Gerekli resmi işlemlerin tamamlandığını kontrol edin.

  4. İşlem sonunda güncel tapu kaydını alın. Doğru ipoteğin silindiğini ve diğer takyidatların durumunu doğrulayın.

TKGM’nin sık sorulan sorular açıklamasında, borcu ödenen banka ipoteği için ilgili bankaya başvurulması ve bankanın terkin evrakını elektronik ortamda tapu müdürlüğüne göndermesi gerektiği belirtilir. İşlem süresi için bütün dosyalara uygulanacak sabit bir gün sayısı vermek doğru değildir; entegrasyon, belge ve dosya durumuna göre değişebilir.

Şahıs lehine ipotekte, alacaklının usulüne uygun terkin istemi ve gerekiyorsa temsil belgeleri gerekir. Borç sona erdiği halde alacaklı terkine yanaşmıyorsa, malikin TMK m. 883 kapsamındaki hakkı ve gerekiyorsa dava yolu dosyaya göre değerlendirilir. Alacaklıya ulaşılamaması ya da alacaklının ölmesi, kaydı tek başına silmez.

Süre dolunca veya 10 yıl geçince ipotek otomatik silinir mi?

Her ipotek için böyle bir kural yoktur. Kredi vadesi ile ipoteğin tapuda kararlaştırılan süresi aynı şey olmayabilir. TMK m. 864, tescil sonrasında güvence altındaki alacak bakımından zamanaşımına ilişkin özel düzenleme içerir; sırf takvimde belirli yıl geçti diye borcun ve kaydın bittiği varsayılmamalıdır.

Süreli kurulmuş ipoteklerde TMK m. 883/2 özel bir yol düzenler: sürenin bitiminden itibaren 30 gün içinde İcra ve İflas Kanunu m. 150/c’deki şerh konulmamışsa, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin gündeme gelebilir. Bu, bütün ipoteklerin vade sonunda kendiliğinden düştüğü anlamına gelmez; kayıt ve koşullar tapu müdürlüğünce incelenmelidir.

İpotek ve kredi kapama masrafları nelerdir?

Bütçeyi üçe ayırın: kredinin maliyeti, ipoteğin kurulması veya kaldırılmasına ilişkin işlem giderleri ve taşınmaz satışının giderleri. Ekspertiz, uygun kredi ücretleri, sigorta tercihleri, varsa erken ödeme tazminatı, ilgili resmi işlem bedelleri ve satış masrafları aynı kalem değildir. Her ücretin adı, dayanağı, kime ödeneceği ve vergiler dahil tutarı yazılı olarak görülmelidir.

İpotek tesis ve terkininde uygulanacak harç, döner sermaye veya diğer resmi bedeller işlem türü ve varsa istisnalara göre değişebilir. Her banka ipoteği veya şahıs ipoteği için tek bir sabit “ipotek kaldırma ücreti” ilan etmek doğru olmaz. Güncel resmi tahakkuku ve bankanın hukuken talep edebileceği ücretleri ayrı teyit edin.

Konut kredisini erken kapatınca %1 mi, %2 mi ödenir?

Tüketici kapsamındaki sabit faizli konut finansmanında, sözleşmede kararlaştırılmış olmak şartıyla erken ödeme tazminatı alınabilir. Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği m. 11’e göre üst sınır, erken ödenen anapara ve kalan vadeye göre belirlenir:

Kalan vade / faiz türü

Erken ödeme tazminatı kuralı

36 ay ve daha az — sabit faiz

Erken ödenen anaparanın en çok %1’i.

36 aydan fazla — sabit faiz

Erken ödenen anaparanın en çok %2’si.

Değişken faiz

Erken ödeme tazminatı talep edilemez.

Bu oranlar otomatik alınması gereken sabit bir ücret değil, ilgili koşullardaki üst sınırlardır. Tazminat, tüketiciye yapılacak toplam indirimi de aşamaz. Vadesi gelmemiş bütün taksitlerin faizleriyle beraber toplanması, erken kapama borcunun doğru hesabı değildir; gerekli erken ödeme indirimi yapılır.

Örneğin 3 milyon TL erken ödenen anaparada üst sınır, kalan vade 24 ay ise 30.000 TL; 48 ay ise 60.000 TL olur. İşlemiş faiz ve diğer hukuken uygulanabilir kalemler ayrıca hesaplanır. Bu tüketici konut finansmanı kurallarını ticari krediye veya şahıslar arasındaki her ipoteğe aynen taşımayın.

DASK, hayat sigortası ve konut sigortası

İpotek, sigorta poliçesi değildir. Zorunlu deprem sigortasına ilişkin hükümler saklı olmak üzere kredi bağlantılı sigorta için tüketicinin açık talebi ve sigortasız teklif yükümlülüğü gibi kurallar vardır. Hayat veya konut sigortası teklifini, zorunlu deprem sigortasıyla karıştırmayın. Erken kapamada kredi bağlantılı poliçenin devamı, sona ermesi ve varsa prim iadesi ayrıca incelenmelidir; kredi kapanınca her poliçe aynı şekilde işlem görmez.

Alıcının kredi dışında ayırması gereken bütçe için ev alırken çıkan masraflar rehberine göz atabilirsiniz.

İpotek borcu ödenmezse ne olur?

Borç ödenmediğinde banka evin sahibi kendiliğinden olmaz. TMK m. 873’e göre alacaklı, alacağını taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir; borç ödenmezse mülkiyetin doğrudan alacaklıya geçeceğini öngören sözleşme hükmü geçersizdir. Paraya çevirme ve tahsil, ilgili icra usulü içinde yürütülür.

Tüketici konut finansmanında kalan borcun tamamını istemek için ayrıca şartlar vardır: kuruluşun bütün edimlerini yerine getirmiş olması, bu hakkı sözleşmede saklı tutması, tüketicinin birbirini izleyen en az iki taksitte temerrüde düşmesi ve en az 30 gün süreli muacceliyet uyarısı bunlar arasındadır. Bu düzenleme, tek taksit gecikmesinin hiçbir sonucu olmadığı anlamına gelmez; gecikme ve takip riskleri ayrı değerlendirilir.

Satış bedeli alacağı karşılamazsa kişisel borçlunun kalan borçtan sorumluluğu ilgili sözleşme ve hukuka göre devam edebilir. Başkasının borcu için yalnızca taşınmazını ipotek eden malikin durumu ise farklıdır: ayrıca kişisel borç veya kefalet üstlenip üstlenmediği incelenir. İpoteğin kaldırılması da tek başına bütün kişisel borçların silindiği anlamına gelmez.

Tebligat geldiğinde borç, faiz, takip türü ve süreler dosyaya göre değerlendirilmelidir. Bu rehberdeki genel açıklamalar, somut takipteki itiraz veya dava süresinin hesabının yerine geçmez.

Aile konutu, başkasının borcu ve hisseli taşınmazda ipotek

Aile konutunda eş rızası

TMK m. 194 uyarınca, eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadan aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutuna ipotek kurulması bu açıdan özel inceleme gerektirir. Bu kuralı “evli herkes her taşınmaz için eş izni alır” şeklinde genişletmek de, “tapuda aile konutu şerhi yoksa rıza hiç gerekmez” diye daraltmak da hatalıdır. Taşınmazın fiilen aile konutu olup olmadığı, rıza, şerh ve üçüncü kişilerin durumu birlikte değerlendirilir.

Başkasının kredisi için kendi evini ipotek etmek

Şirketinizin, yakınınızın veya başka bir borçlunun kredisi için kendi eviniz ipotek edilebilir. Krediyi siz kullanmasanız bile eviniz teminat riski taşır. Ancak yalnızca ipotek vermeniz, her durumda bütün malvarlığınızla kişisel borçlu olduğunuz anlamına gelmez. İpotek sözleşmesinden ayrı olarak kefalet, müşterek borçluluk veya başka bir taahhüt imzalayıp imzalamadığınıza bakılmalıdır.

Hisseli tapu ve miras

Paylı mülkiyette paydaş kendi payını rehnedebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise taşınmazın rehni bakımından bütün maliklerin katılımını gerektiren farklı kurallar vardır. “Hisseli tapu” ifadesi tek başına hangi işlemin yapılabileceğini göstermez; mülkiyet türü ve hangi payın teminat olduğu görülmelidir.

Malikin ölmesi ipoteği kendiliğinden sona erdirmez. İntikal, mirasçıların sorumluluğu, varsa hayat sigortasının teminatı ve borç kapanışı birlikte incelenir. “Hayat sigortası var, kredi kesin kapanır” varsayımı da poliçe ve ödeme sonucu görülmeden kurulmaz.

Ticari mülk, yeni proje ve refinansmanda farklı olan ne?

Dükkan, ofis, komple bina, plaza ve fabrika

Ticari gayrimenkulde ipotek yalnızca o mülkün satın alma kredisini güvencelemeyebilir. Şirketin farklı kredi hesapları, mevcut ve gelecekteki borçları veya grup ilişkileri sözleşmede teminat kapsamına alınmış olabilir. Bir kredinin kapatılmış olması, geniş kapsamlı limit ipoteğinin mutlaka kaldırılacağı anlamına gelmez. Satıştan önce alacaklıdan bu taşınmazın hangi kesin şartla serbest bırakılacağını yazılı alın.

Şirket adına ipotek tesisinde temsil ve imza yetkileri; birden çok taşınmazla güvence verilen dosyalarda ise her taşınmazın teminat kapsamı ayrıca kontrol edilir. Tek bir bağımsız bölümün borca karşılık ödeme yapılarak serbest bırakılması, alacaklının uygun kısmi terkin düzenini gerektirebilir.

Döviz cinsi ipoteklerde para birimi, kur ve kapama hesabı önemlidir. TMK m. 851 yabancı para ipoteği için özel şartlar düzenler; her şahıs alacağı için serbestçe döviz ipoteği kurulabileceği varsayılmamalıdır. Kur değişimi, TL cinsinden satış bütçesini etkileyebilir.

İnşaat projesi ve arsa ipoteği

Yeni projede yalnızca satış ofisinin “bu daire temiz” açıklamasına dayanmayın. Ana taşınmazdaki ipoteklerin bağımsız bölüme yansıyıp yansımadığını ve ilgili bölümün hangi şartla serbest bırakılacağını inceleyin. Proje finansmanı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu, yapı alacakları ve alacaklı bankanın yazılı kısmi terkin şartları birlikte değerlendirilmelidir.

Krediyi başka bankaya taşıma ve alacağın devri

Refinansmanda eski borcun kapama maliyeti, yeni kredinin toplam maliyeti ve eski ipoteğin kaldırılıp yeni teminatın kurulma sırası birlikte hesaplanır. Yalnızca yeni aylık taksitin düşük olması yeterli bir karşılaştırma değildir. Kredinin veya teminatın başka taşınmaza nakli de bankanın kabulüne ve gerekli resmi işlemlere bağlıdır.

İpotekle güvence altındaki alacak başka bir alacaklıya devredilebilir. Kime ödeme yapılacağı ve kimin terkin istemeye yetkili olduğu, doğrulanmış devir ve yetki belgeleriyle teyit edilmelidir. Tapudaki eski isme veya size gönderilen tek bir IBAN mesajına bakarak ödeme kararı vermeyin.

Kiracılı mülkte ipotek

İpotek kurulması, taşınmazdaki kiracıyı tek başına tahliye etmez. Kira ilişkisinin sürmesi ve tahliye sebepleri ayrı kurallara tabidir. Bununla birlikte ipoteğin paraya çevrilmesi sürecinde kira alacaklarının güvence kapsamına girmesi gibi TMK m. 863’te düzenlenen özel sonuçlar bulunabilir.

Kira ilişkisinin satış ve değerlemeye etkisi için kiracılı ev satma ve değerleme rehberini inceleyebilirsiniz.

İpotek hakkında sık sorulan sorular

İpotekli evin tapusu kimin üzerindedir?

Kural olarak tapuda malik görünen kişinin üzerindedir. İpotek alacaklısı, yalnızca ipotek kuruldu diye taşınmazın sahibi olmaz; alacağı için ayni güvence elde eder.

Tapudaki ipotek tutarı kalan kredi borcu mudur?

Hayır. Özellikle üst sınır ipoteğinde tapudaki rakam güvence limitidir. Güncel borç, faiz ve varsa erken ödeme tazminatı alacaklının işlem gününe özel kapama hesabından öğrenilir.

İpotekli ev peşin parayla alınır mı?

Alınabilir. Peşin ödeme, ipoteği kendiliğinden kaldırmaz. Alacaklıya yapılacak ödeme, tapu devri ve terkin işlemi dosyaya uygun yazılı bir planla koordine edilmelidir.

İpotekli ev alırken eski krediyi devralmış olur muyum?

Sadece mülkiyeti almanız, kredi sözleşmesini otomatik devralmanız anlamına gelmez. Buna rağmen ipotek devam ediyorsa taşınmaz teminat riski taşır. Borç üstlenimi ve bankanın sözleşme şartları ayrıca ele alınmalıdır.

İpotekli eve yeni konut kredisi çıkar mı?

Başvuranın durumu, ekspertiz, yürürlükteki sınırlar ve yeni bankanın teminat şartlarına bağlıdır. Mevcut ipoteğin kapatılması veya gerekli sıranın sağlanması bankalar arasında koordine edilebilir; kredi onayı garanti değildir.

Krediyi bitirdim, ipotek neden hâlâ görünüyor?

Kredi hesabının kapanması ile tapudaki terkin ayrı aşamalardır. Bankanın elektronik terkin talebini ve işlemin tamamlandığını takip edip güncel tapu kaydını kontrol edin.

İpotek kaldırma kaç gün sürer?

Her işlem için geçerli sabit bir süre yoktur. Banka entegrasyonu, talebin hazırlanması, tapu süreci ve varsa belge eksikleri süreyi etkiler. Ödeme planını bankanın ve tapu müdürlüğünün teyidine göre kurun.

Satıcı borcunu kapatacağını söylüyor; sözleşmeye yazmak yeterli mi?

Yazılı sözleşme önemlidir; ancak tek başına ipoteği silmez veya alacaklıyı bağlayan terkin işleminin yerine geçmez. Güncel borç hesabı, doğrulanmış ödeme düzeni ve resmi terkin süreci gerekir.

Birden fazla ipotek varsa birini kapatmak yeterli mi?

Yalnızca o ipotek bakımından sonuç doğurabilir. Diğer ipotekler, hacizler ve şerhler kendi kaldırma koşulları sağlanmadıkça devam edebilir. İşlem sonunda bütün güncel kayıtlar kontrol edilmelidir.

Şahıs ipoteği bankadaki gibi elektronik kaldırılır mı?

Her dosyada banka entegrasyonu geçerli değildir. Gerçek kişi veya şirket alacaklısının usulüne uygun terkin istemi, temsil yetkileri ve ilgili tapu prosedürü ayrıca incelenir.

İpotekli ev daha ucuza mı satılır?

İpotek tek başına otomatik bir indirim oranı yaratmaz. Borç ve terkin planının açıklığı, finansman imkânı, diğer takyidatlar ve işlem takvimi alıcının değerlendirmesini etkiler.

Süresi dolan ipotek kendiliğinden kalkar mı?

Genel olarak otomatik silinme varsayılmaz. Süreli ipoteklerde TMK m. 883/2’deki koşullar ve malikin talebiyle terkin imkânı ayrıca incelenir.

İpotek kalkınca bütün borçlar ve hacizler de kalkar mı?

Hayır. Belirli ipoteğin terkini, diğer haciz ve şerhlerin silindiği veya bütün kişisel borçların sona erdiği anlamına gelmez. Her borç ve kayıt ayrı değerlendirilir.

İpotekli evimi satarken elime net ne kalır?

Satış bedelinden bankanın kesin kapama tutarını, satıcının üstlendiği satış giderlerini ve varsa diğer borç ve vergileri çıkarın. Tapudaki ipotek limitini güncel borç yerine kullanmayın.

Alıcı ve satıcı için ipotek kontrol listesi

Alıcı için

  • Kapora öncesinde ve devir öncesinde güncel tapu takyidatlarını inceleyin.

  • İpotek limitini değil, alacaklının tarihli kesin kapama hesabını alın.

  • Alacaklının terkin şartını, ödeme hesabını ve yetkili kişiyi doğrulayın.

  • Tapu devrinden önce yapacağınız ödemenin nasıl korunacağını yazılı netleştirin.

  • Birden fazla banka veya ipotek varsa bütün ödeme ve terkin adımlarını birlikte planlayın.

  • Devirden sonra hedeflenen takyidat durumunun oluştuğunu güncel kayıttan teyit edin.

Satıcı için

  • Kredinizin erken kapama tutarını ve kalan vadeye bağlı maliyetini öğrenin.

  • İpoteğin yalnızca bir krediyi mi, başka borçları da mı güvencelediğini kontrol edin.

  • İlan fiyatını belirlerken kapama ve satış giderleri sonrası netinizi hesaplayın.

  • Bankanın fek süreciyle tapu randevusunu gerçekçi bir takvimde eşleştirin.

  • Alıcıya eski bakiye ekranı yerine güncel ve teyit edilebilir belgeler sunun.

  • İşlem sonunda borç kapanış belgelerini ve terkin edilmiş güncel tapu kaydını saklayın.

Kadıköy’de ipotekli konut ve ticari mülk alım satımı

İpotekli bir taşınmazda iyi fiyat kadar, paranın hangi sırayla hareket edeceği ve tapunun hangi kayıtlarla devredileceği de önemlidir. Kadıköy, Göztepe, Merdivenköy, Erenköy, Moda ve çevresinde konut; dükkan, ofis veya komple bina alım satımını değerlendiriyorsanız süreci mülkün kayıtları, borç kapama koşulları ve hedef net tutar üzerinden planlayabiliriz.

Ben Taylan Hersek. Konut ve ticari gayrimenkul danışmanlığı kapsamında alıcı, satıcı, banka ve tapu sürecinin koordinasyonuna destek veriyorum. Somut hukuki uyuşmazlıklarda avukatın, kredi ve terkin şartlarında ilgili bankanın, resmi kayıt ve işlem koşullarında tapu müdürlüğünün değerlendirmesi esas alınır.

Resmi kaynaklar ve kapsam

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla, aşağıdaki resmi kaynaklar esas alınarak hazırlanmıştır. İpotek belgesinin kapsamı, alacak türü, özel kanunlar ve somut tapu kaydı sonuca etki eder. İşlem günü geçerli mevzuat, tarifeler ve kurum teyitleri ayrıca kontrol edilmelidir.

Yorumlar

bottom of page