top of page
Ara

Kentsel Dönüşümde Ev Satılır mı? Arsa Payı, Metrekare ve Doğru Fiyat

Yazarın fotoğrafı: Taylan Hersek
Taylan Hersek
9 Eki
5 dakikada okunur
Kentsel dönüşümde ev satışı ve arsa payı rehberi için apartman maketi, mimari plan ve anahtarlar; temsili İstanbul manzarası

Taylan Hersek | Kadıköy Emlakçısı • Son kaynak kontrolü: 9 Ekim 2026


Kentsel dönüşüm sürecindeki bir taşınmazın satışı mümkün olabilir; ancak satılan hakkın niteliği ve satışa engel kayıt bulunup bulunmadığı incelenmeden karar verilmez. Henüz dönüşüm konuşulan bir daire, riskli yapı kaydı bulunan bir konut, yıkılmış binadaki arsa payı ve yeni projedeki bağımsız bölüm aynı ürün değildir. Doğru fiyat, hangi aşamada olduğunuzu ve alıcının hangi maliyetleri üstleneceğini açıklamakla başlar.


Ben Taylan Hersek, Kadıköy Emlakçısı. Dönüşüm gündemindeki mülklerde yaklaşımım; bugünkü satılabilir değeri, gelecekte teslim edilmesi öngörülen daireyi ve bu iki nokta arasındaki maliyet ile belirsizliği ayrı değerlendirmektir. Bu rehber, Kadıköy’de evini satmayı düşünen malikler ve dönüşüm potansiyeli olan ev arayan alıcılar içindir.


Önce hangi aşamada olduğunuzu belirleyin


  • Sadece görüşme aşaması: Apartmanda konuşuluyor olması, onaylanmış proje veya kesin teslim tarihi olduğu anlamına gelmez.

  • Riskli yapı tespiti yapılmış aşama: Resmî tespit, tebligat ve süreç bilgileri alıcıyla açıkça paylaşılmalı.

  • Yükleniciyle anlaşılmış aşama: Sözleşme, paylaşım planı, katkı payı ve yeni malikin üstleneceği yükümlülükler incelenmeli.

  • Yıkım sonrası aşama: Tapudaki güncel niteliğin ve devredilen hakkın ne olduğu özellikle netleştirilmeli.

  • Ruhsatlı veya devam eden inşaat: Proje, ilerleme, teslim koşulları ve fiilî gerçekleşme belgelerle karşılaştırılmalı.


“Dönüşüme girecek” ifadesi bu beş aşamanın hepsi için kullanılabiliyor. Oysa fiyatı ve alıcının riskini değiştiren tam olarak bu ayrıntıdır. İlanda belirsiz bir vaat yerine mevcut aşamayı yazmak, daha nitelikli görüşmeler yapılmasını sağlar.


Kentsel dönüşümde arsa payı nedir, nasıl hesaplanır?


Arsa payı, bağımsız bölüme bağlı ortak arsa mülkiyeti oranıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda arsa payının, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı kurulması öngörülür. Bu nedenle arsa payını yalnızca mevcut dairenin metrekaresiyle aynı kavram gibi okumak doğru değildir.


Temsili hesap: Tapuda arsa payı 40/800, parsel alanı 1.000 m² ise oran 40 ÷ 800 = %5; arsa alanındaki matematiksel karşılığı 1.000 × %5 = 50 m² olur. Bu, parselde sınırları çizilmiş 50 m²’lik özel bir yeriniz olduğu veya yeni projede mutlaka 50 m² daire alacağınız anlamına gelmez.


Yeni bağımsız bölümün alanı ve dağılımı için imar koşulları, proje, paylaşım düzeni ve sözleşme birlikte incelenir. Tapudaki payın hatalı olduğundan şüphe ediliyorsa bu bir pazarlama yorumu olarak geçiştirilmemeli; hukuki ve teknik inceleme konusu yapılmalıdır.



Kentsel dönüşümde daire küçülür mü?


Her proje için “mutlaka küçülür” ya da “aynı metrekare geri gelir” denemez. Mevcut fiilî kullanım, eski onaylı proje ve yeni tasarım farklı alan tanımlarına dayanabilir. Ortak alanlar, merdiven-asansör çözümü, otopark ve sığınak gibi ihtiyaçlar ile geçerli imar koşulları mimar tarafından birlikte değerlendirilir. Sonradan kapatılmış bir balkon veya projeye aykırı ek alanın yeni projede aynı şekilde karşılanacağı varsayılmamalı.


Karşılaştırmayı aynı ölçüyle yapın: Eski dairenin ilan brütünü yeni dairenin net alanıyla kıyaslamak yanıltır. Yeni planda oda boyutları, koridor kaybı, cephe, kat, balkon ve depolama imkânı ayrı gösterilmeli. Sadece “3+1 verilecek” cümlesi, dairenin gerçek kullanım değerini açıklamaz.


Maliklerin kaçta kaçı anlaşmalı?


KDB’nin riskli yapı rehberinde, 6306 kapsamındaki yeni uygulama kararları için maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu esas alınır. Bu, daire veya kişi sayısını mekanik olarak saymakla aynı şey değildir. Karara katılmayan paylar için ayrıca kanuni bildirim ve satış süreci vardır; “çoğunluk imzaladı, artık hiçbir belgeye bakmaya gerek yok” yaklaşımı yanlıştır.


Alıcı olarak toplantı kararını, tebligatları ve varsa itiraz/uyuşmazlık durumunu kontrol ettirin. Satıcı olarak da dosyanızdaki bu belgeleri hazırlayın. Gayrimenkulün olağan alım-satımı ile karara katılmayan paylara ilişkin idari satış mekanizmasını birbirine karıştırmayın.



Satmak mı, dönüşümün bitmesini beklemek mi?


Tek doğru cevap yoktur. Önce iki ayrı tablo hazırlayın. Birinci tablo bugünkü satışta elinize kalacak net tutarı; ikinci tablo beklerken ödeyeceğiniz katkı paylarını, geçici barınmayı, finansmanı ve proje tamamlandığında elde edeceğiniz dairenin olası değer aralığını göstersin. Gelecekteki fiyat tahmini bugünkü kesin nakit gibi ele alınmamalıdır.


Bugün satış seçeneği


Yakın vadede nakde ihtiyaç duyuyorsanız, ilave katkı payını karşılamak zorlaşıyorsa veya proje belirsizliğini taşımak istemiyorsanız satış seçeneği öne çıkabilir. Buna karşılık alıcı, devraldığı belirsizlik ve yükümlülükleri teklifine yansıtacaktır. Hızlı sonuç almak için rastgele fiyat düşürmek yerine maliyet dosyasını açıklığa kavuşturmak gerekir.


Bekleme seçeneği


Katkı payı ve barınma giderleri karşılanabiliyor, proje ile sözleşme yeterince netleşmiş ve ortaya çıkacak daire ihtiyaçlarınıza uyuyorsa beklemek değerlendirilebilir. Ancak teslim süresi, maliyet değişimi ve satış anındaki piyasa koşulları için alternatif senaryolar hazırlanmalı. Yeni bina beklentisi tek başına kâr garantisi değildir.


Dönüşümdeki evin fiyatı nasıl belirlenir?


Göztepe, Merdivenköy, Suadiye veya Caddebostan’da iki yakın sokaktaki bina bile aynı dönüşüm ekonomisine sahip olmayabilir. Parsel ve imar özellikleri, arsa payı, yüklenici anlaşması, yeni dairenin kat-cephesi ve kalan ödeme miktarı fiyatı etkiler. Bitmiş yeni dairenin ilan fiyatını, henüz görüşme aşamasındaki eski daireye doğrudan uygulamak sağlıklı değildir.


  • Bugünkü emsal: Benzer konum, bina niteliği ve dönüşüm aşamasındaki örnekleri karşılaştırın; ilan bedelinin gerçekleşmiş satış fiyatı olmadığını unutmayın.

  • Yeni ürün: Teslim edilmesi öngörülen dairenin net alanını, katını, cephesini ve kullanım niteliğini belirleyin.

  • Kalan maliyet: Katkı payı, geçici barınma, finansman ve işlem giderlerini ayrı çıkarın; kredi kullanmak maliyeti ortadan kaldırmaz.

  • Takvim: Ödemelerin ne zaman yapılacağını ve teslimin hangi koşullara bağlı olduğunu yazın.

  • Belirsizlik: Henüz onaylanmamış proje veya destekleri kesinleşmiş hak gibi fiyatlamayın.


Alıcılar için kapora öncesi 7 kontrol


  • Güncel tapu kaydı ve takyidat: Mülkiyet, ipotek, haciz, şerh ve işlem kısıtlarını kontrol ettirin.

  • Riskli yapı durumu: Resmî tespit ve süreç belgelerini isteyin; söylentiyle yetinmeyin.

  • Arsa payı ve proje: Satın aldığınız bağımsız bölüm ile sunulan yeni daire eşleşiyor mu?

  • Sözleşme ve devir: Alıcı hangi borçları, ödemeleri ve yükümlülükleri üstlenecek; gerekli taraf onayları var mı?

  • Teslim ve teminat: Teknik şartname, süre, gecikme ve güvence hükümleri açık mı?

  • Destek geçmişi: Hibe, kredi ve kira yardımı için hangi başvurular yapılmış, hangi ödemeler alınmış?

  • Toplam bütçe: Satış bedeli dışındaki giderleri ve bekleme dönemini karşılayabiliyor musunuz?


Özellikle desteklerde mülkiyet değişimini hafife almayın. KDB kira yardımı kılavuzu, satışın yıkımdan önce veya sonra olmasını ve eski malikin yardım durumunu ayrı ele alır. “Evi alınca bütün destekler bana geçer” varsayımıyla ödeme yapmayın; ilgili idareden dosyanın durumunu öğrenin.


Satıcılar için güçlü bir satış dosyası


Tapu bilgileri, mevcut kat planı, varsa yeni proje, yüklenici sözleşmesi, ödeme dökümü ve sürecin tarihçesini düzenleyin. Alıcıya neyin kesinleştiğini, neyin teklif veya beklenti olduğunu açıkça gösterin. Devredilecek yükümlülükler net olduğunda fiyat görüşmesi daha somut ilerler.


Taylan Hersek olarak Kadıköy’de dönüşüm gündemindeki evlerde fiyatlandırma, satış hazırlığı ve alıcı alternatiflerinin karşılaştırılmasına odaklanıyorum. Teknik ve hukuki değerlendirmeler ilgili uzmanlarla tamamlanırken, sizin kararınızın yalnızca “eski bina ucuz, yeni bina pahalı” karşılaştırmasına sıkışmamasını amaçlıyorum.


Sık sorulan sorular


Kentsel dönüşümdeki ev satılabilir mi?


Satış mümkün olabilir; fakat güncel tapu kayıtları, kısıtlamalar, sürecin aşaması ve sözleşmeden doğan yükümlülükler incelenmelidir. Yıkım sonrası devredilen hakkın niteliği ayrıca netleştirilmelidir.


Arsa payı yeni dairenin metrekaresini tek başına belirler mi?


Hayır. Arsa payı mülkiyet oranıdır. Yeni dairenin alanı ve paylaşımı için imar koşulları, onaylı proje ve sözleşme birlikte değerlendirilir.


Kentsel dönüşümde daire kesin küçülür mü?


Her projede aynı sonuç oluşmaz. Eski ve yeni alanlar aynı net/brüt tanımıyla karşılaştırılmalı; yeni planın oda ölçüleri, katı, cephesi ve kullanım niteliği incelenmelidir.


Dönüşümden önce satmak mı sonra satmak mı daha iyi?


Bugünkü net satış tutarı; beklemenin maliyeti, süresi ve gelecekteki değer belirsizliğiyle karşılaştırılmalıdır. Nakit ihtiyacınıza ve proje dosyasına göre karar değişir.


Kadıköy’de dönüşüm gündemindeki evinizi birlikte değerlendirelim


Evinizi satmak istiyorsanız mahallesini, dönüşümün mevcut aşamasını ve varsa yüklenici teklifindeki kalan katkı payını paylaşın. Evinizin güçlü yönlerini, alıcının üstleneceği maliyetleri ve uygun satış fiyatı yaklaşımını birlikte ele alalım.



Ev almak istiyorsanız bütçenizi, tercih ettiğiniz mahalleleri ve bekleyebileceğiniz süreyi iletin. Dönüşüm potansiyeli olan seçenekleri toplam maliyet ve kullanım ihtiyacınızla birlikte karşılaştıralım.




İlgili rehberler






Kaynaklar ve kapsam




Bilgiler yayın tarihindeki resmî kaynaklara dayanır; destekler ve uygulama koşulları değişebilir. Dosyaya özgü hak sahipliği ve başvuru kararları ilgili idarenin, hukuki değerlendirme avukatın, yapı ve proje incelemesi ilgili teknik uzmanın sorumluluğundadır. Bu yazı gayrimenkul alım-satım kararına hazırlık içindir. Kapak, yapay zekâ ile üretilmiş temsili bir görseldir; belirli bir portföy veya onaylı proje göstermez.

Yorumlar

bottom of page