Kiralık Ev Tutmadan Önce Sorulacak 10 Soru: Bütçe, Bina ve Sözleşme

Kiralık ev ararken güzel fotoğraflar ve bütçenize yakın bir kira bedeli dikkatinizi çeker. Karar vermek için ise evin toplam giderini, sözleşmenin taraflarını, teslim durumunu ve günlük yaşamınıza uygunluğunu birlikte değerlendirmeniz gerekir.

Kadıköy, Göztepe veya Merdivenköy’de ev gezerken bu 10 soruyu telefonunuzdan açıp sırayla kullanabilirsiniz. Her cevap için “kim söyledi, hangi belgeyle doğrulandı, ne zaman kontrol edildi?” notunu ekleyin. Böylece farklı evleri aynı ölçütlerle karşılaştırırsınız.

1. Kira dışında her ay ne kadar ödeyeceğim?

Aylık kira, toplam yaşam giderinin yalnızca bir bölümüdür. Aidatı, aidatın kapsadığı hizmetleri, ısınma biçimini, interneti ve diğer tüketim giderlerini sorun. Son aidat bildirimiyle mümkünse farklı mevsimlerden fatura örneklerini inceleyin. Başkasının faturası sizin tüketiminizin garantisi değildir; bütçeye tahmin olarak girer.

Aidat içinde ısınma varsa bunu ayrıca ikinci kez toplamayın. Planlanan bina işleri veya ek ödemeler varsa kapsamını, tarihini ve size yansıtılmasının hukuki dayanağını ayrıca netleştirin. Düzenli aylık gider ile taşınmanın başlangıç bütçesi için iki ayrı toplam oluşturun.

Örnek bütçe: aylık gider ve ilk ay için ayrılacak para

Aşağıdaki rakamlar tamamen kurgusaldır; Kadıköy piyasa ortalaması veya hizmet tarifesi değildir. Örnekte aidat ile faturaların birbirini kapsamadığı varsayılmıştır.

Kalem	Temsili tutar	Bütçedeki yeri
Aylık kira	40.000 TL	Her ay
Aidat	3.000 TL	Her ay
Fatura ve internet tahmini	2.000 TL	Her ay; kullanıma göre değişir
Kararlaştırılan güvence	80.000 TL	Başlangıçta ayrılan tutar
Kiracıya düşen aracılık bedeli	24.000 TL	Varsayımsal, KDV dahil tutar
Taşınma	10.000 TL	Tek seferlik varsayım
Abonelik başlangıç ödemeleri	6.000 TL	Tek seferlik varsayım

Aylık tahmini toplam: 40.000 + 3.000 + 2.000 = 45.000 TL.

İlk ay ve taşınma için ayrılacak toplam: 45.000 + 80.000 + 24.000 + 10.000 + 6.000 = 165.000 TL.

Bu tutarların hepsi aynı gün ödenmeyebilir; ödeme tarihlerini ayrıca yazın. Güvence ve abonelik teminatlarını kalıcı tüketim gideri gibi değerlendirmeyin. İade edilebilir kısımlar, ilgili koşullara bağlıdır. Eşya alımı veya ek tadilat gerekiyorsa bunları bu örneğin üzerine ekleyin.

2. Depozito ne kadar, nasıl tutulacak ve nasıl iade edilecek?

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle istenen güvence en fazla üç aylık kira tutarında olabilir. Bu bir üst sınırdır; her sözleşmede üç aylık güvence ödenmesi gerektiği anlamına gelmez. Örnekte 40.000 TL kira için sınır 120.000 TL, varsayılan güvence ise 80.000 TL’dir.

Kanun, para güvencesi için kiracının vadeli tasarruf hesabına yatırma ve kiraya verenin onayı olmadan çekememe düzenini öngörür. Bankanın iade koşulları da maddede düzenlenmiştir. Tutarı, tutulma yöntemini ve iade sürecini imzadan önce açıklığa kavuşturun; belirsiz bir “çıkarken hesaplaşırız” ifadesiyle yetinmeyin.

3. Aracılık hizmeti varsa hangi bedeli, kim ödeyecek?

Bedelin KDV dahil toplamını, hizmeti sunan işletmeyi, ödeme koşullarını ve taraflar arasındaki paylaşımı yazılı öğrenin. “Bir kira” ifadesinin kime düşen payı anlattığı açık olmalıdır.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20 kiralamaya aracılık hizmet bedelinin KDV hariç bir aylık kira tutarını aşamayacağını düzenler. Aracılık sözleşmesinde farklı paylaşım kararlaştırılmadığında bedel taraflar arasında eşit ödenir. Üst sınır, otomatik olarak tamamının kiracıya ait olduğu anlamına gelmez. Bütçe tablosundaki 24.000 TL yalnızca varsayımsal kiracı payıdır; zorunlu tarife değildir.

4. Kiraya veren kim ve kiralama yetkisi neye dayanıyor?

Görüştüğünüz kişiyle sözleşmede adı geçen kişinin ilişkisini netleştirin. Malik dışındaki bir kişi işlem yapıyorsa vekâlet veya başka bir hukuki yetkinin dayanağını kontrol ettirin. Emlak işletmesinin yetki belgesi ile belirli bir taşınmaz için aldığı yetkilendirmenin farklı belgeler olduğunu unutmayın.

Sözleşmedeki adres ve bağımsız bölümün gezdiğiniz evle eşleştiğini doğrulayın. Ödemenin hangi kişiye ve hangi açıklamayla yapılacağı da açık olsun. Belge veya yetki konusunda çelişki varsa ödeme ve imza öncesinde çözün. TKGM Web Tapu hizmetleri, malik tarafından sunulan tapu bilgileriyle ilgili resmî işlemlerin başvuru noktalarındandır.

5. Bina hakkında hangi incelemeler ve dönüşüm bilgileri var?

Binanın yaşı, dış cephesinin yeniliği veya evin tadilatlı olması tek başına yapısal güvenliği kanıtlamaz. Varsa inceleme raporunun tarihini, hangi bina için hazırlandığını, kapsamını ve kim tarafından düzenlendiğini sorun. Dönüşüm veya güçlendirme hakkında alınmış karar ve yapılmış bildirimleri de öğrenin.

İBB Bina Tespiti Projesi hızlı tarama yoluyla performans ön değerlendirmesi yapar. Elinizdeki belgenin hangi inceleme türüne ait olduğunu anlamadan “raporu var, sorun yok” sonucuna varmayın. Somut bina için teknik değerlendirme gerektiğinde yetkin bir uzmandan destek alın. Karşılaştırma ölçütlerini yeni ve eski bina rehberinde de ele alıyorum.

6. Su, ısıtma, tesisat ve nem durumu nasıl?

Muslukları izin alarak açın; su basıncını ve giderlerin çalışmasını gözleyin. Isıtma sisteminin türünü, son bakım bilgisini ve bilinen arızaları sorun. Pencere çevreleri, tavan köşeleri ve dolap arkalarında nem izi veya koku olup olmadığına bakın.

Yeni boya görmek nem sorununun çözüldüğünü göstermez. Elektrik panosuna müdahale etmek veya tesisatı sökmek yerine, şüpheli durumu yetkin ustaya inceletin. Yapılacak onarımın kapsamını, kimin yaptıracağını ve teslimden önce tamamlanıp tamamlanmayacağını kayda geçirin.

7. Teslimde hangi eşyalar kalacak, hangi işler tamamlanacak?

İlandaki ankastreler, klima, kombi, dolaplar veya mobilyalar gerçekten kiralamaya dahil mi? Her birini durumu ile birlikte demirbaş listesine yazın. “Beyaz eşya var” ifadesi yerine marka/model ve mevcut çalışır durumu gibi ayırt edici bilgiler kullanın.

Anahtar sayısını, sayaç değerlerini, görülen kusurları ve üzerinde uzlaşılan onarımları tarihli teslim tutanağında belirtin. Fotoğrafları tarafların bilgisiyle kaydedin ve ilgili evraklarla saklayın. Bu kayıt, teslim anında neyin mevcut olduğunu sonradan hatırlamayı kolaylaştırır.

8. İnternet altyapısı ve telefon çekimi ihtiyacıma uygun mu?

Adrese özgü altyapı bilgisini hizmet sağlayıcıdan kontrol edin. Sokakta fiber bulunması, o bağımsız bölümde aynı hizmetin hemen verilebileceğini göstermez. Bağlantı türünü, kuruluma uygunluğu ve tahmini aktivasyon süresini sorun.

Telefonunuzu farklı odalarda deneyin. Evden çalışıyorsanız çalışma odasında görüşme kalitesini de kontrol edin. İnternet aboneliği, modem veya ortak tesisatla ilgili ek maliyetleri bütçenize yazın.

9. Sokak ve bina farklı saatlerde nasıl?

Gündüz sessiz görünen bir sokak akşam başka bir deneyim sunabilir. Uygun olduğunda ikinci bir ziyarette trafik, işletmeler, bina girişleri ve ortak alan kullanımını gözleyin. Pencere açık ve kapalıyken duyduğunuz sesleri karşılaştırın.

Kadıköy’de aynı mahallenin iki sokağı bile günlük kullanım açısından farklı olabilir. Tercihinizi söylentiler veya komşuların kişisel özellikleri üzerinden değil, gözlediğiniz gürültü, erişim, aydınlatma ve bina işleyişi üzerinden değerlendirin.

10. İşe ve günlük ihtiyaçlara ulaşım gerçekten uygun mu?

Haritadaki mesafeyi kendi rutininizle test edin. İşe gidiş saatinde yürüyüşü, aktarmayı ve toplam kapıdan kapıya süreyi değerlendirin. Otopark ihtiyacınız varsa yerin kullanım koşullarını ayrıca sorun.

Market, eczane, okul veya bakım ihtiyacı gibi sizin için düzenli olan güzergâhları listeleyin. En ucuz kira, ulaşım ve günlük yaşam maliyetleri eklendiğinde en uygun seçenek olmayabilir. Kararınızı aynı başlıklarda topladığınız verilere dayandırın.

Ev gezmesinde kullanabileceğiniz kısa kontrol listesi

Kontrol	Kaydedeceğiniz bilgi
Aylık bütçe	Kira + aidat + tüketim tahmini
Başlangıç bütçesi	Güvence + aracılık payı + taşınma + abonelik
Güvence	Tutar, tutulma yöntemi, iade süreci
Yetki ve sözleşme	Taraflar, adres, kiralama yetkisinin dayanağı
Bina	Mevcut rapor, kapsamı ve dönüşüm bilgisi
Teknik durum	Isıtma, su, nem ve incelenecek sorunlar
Teslim	Demirbaşlar, onarımlar, sayaçlar, anahtarlar
Günlük yaşam	İnternet, ses, ulaşım ve erişim

Her açık konuya bir sorumlu kişi ve kontrol tarihi ekleyin. Cevabı bilinmeyen alanı varsayımla doldurmayın. Sözleşme, ekler ve ödeme belgelerinin birer kopyasını saklayın.

Sık sorulan sorular

Üç aylık depozito vermek zorunlu mu?

Hayır. TBK m.342’deki üç aylık tutar, sözleşmeyle getirilen güvence için üst sınırdır. Kararlaştırılan tutar daha düşük olabilir.

İlk ay bütçesi neden aylık kiradan çok daha yüksek çıkıyor?

Çünkü kira ve düzenli giderlere güvence, taşınma, abonelik başlangıcı ve varsa aracılık payı eklenir. Bunları aylık sürekli giderle karıştırmadan ayrı hesaplamak gerekir.

Evi gezmek bina güvenliğini anlamak için yeterli mi?

Hayır. Yerinde gözlem, soru ve sorunları belirlemeye yarar; yapısal güvenlik hakkında teknik rapor yerine geçmez.

Kadıköy’de kiralık ev seçeneklerini birlikte değerlendirelim

Aradığınız mahalleyi, aylık toplam bütçenizi ve taşınma tarihinizi WhatsApp üzerinden bana iletin. Seçenekleri ortak bir kontrol listesiyle inceleyelim. Evini kiraya vermeyi planlayanlar için kiralamada yapılan 7 hata yazısı da sürecin diğer tarafını anlatıyor.

Kaynaklar ve kapsam

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.342: konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence.

• Ticaret Bakanlığı — Taşınmaz Ticareti: Yönetmelik m.20, kiralamaya aracılık hizmet bedeli.

• İBB Bina Tespiti Projesi: hızlı tarama ve ön değerlendirme yöntemi.

• TKGM Web Tapu: resmî hizmet bilgisi.

Bu rehber, Eylül 2026 tarihli “Kiralık Ev Tutmadan Önce Sorulacak 10 Soru” carouselimin genişletilmiş sürümüdür. Kaynaklar 5 Ekim 2026’da kontrol edildi. Genel kontrol listesi, somut sözleşme için avukat veya bina için teknik uzman incelemesinin yerine geçmez.