Yatırımlık Ev, Arsa, Dükkân mı Rezidans mı? Net Getiri ve Amortisman Hesabı

İki mülk aynı kirayı getirse bile aynı yatırım değildir. Birinde aidat düşüktür, diğerinde her kiracı değişiminde ciddi yenileme gerekir. Birini birkaç farklı alıcı grubu satın alabilir; diğerinin yeniden satışı dar bir yatırımcı kitlesine bağlıdır.

Kısa cevap: Yatırımlık mülkü yalnız satış fiyatı / aylık kira hesabıyla seçmeyin. Toplam edinim maliyetini, tahsil edilebilir kirayı, boş kalma süresini, malik giderlerini, teknik ve hukuki durumu ve çıkış planını birlikte karşılaştırın. Arsa, dükkân, daire ve rezidans farklı nakit akışı ve risk profillerine sahiptir; herkes için tek bir doğru seçenek yoktur.

Bilgi kontrolü: 18 Ekim 2026. Bu yazıdaki fiyat, kira ve gider rakamları tamamen varsayımsal hesap örneğidir; belirli bir mülkün değeri veya piyasa getirisi değildir.

Önce yatırım amacını belirleyin

Aylık gelir mi istiyorsunuz, uzun vadeli değer artışı mı, ileride kendiniz kullanabileceğiniz bir mülk mü? Gelir ihtiyacı olan yatırımcı ile beş-on yıl sermayesini bağlayabilen yatırımcının aynı ürünü seçmesi gerekmez.

Bütçenizi de yalnız tapu satış bedeli olarak yazmayın. Alım giderleri, başlangıç tadilatı, eşya gerekiyorsa donanım, kiracı bulunana kadar geçen süre ve nakit yedek ayrı satırlar olmalıdır. Komisyon ve tapu masrafları rehberindeki kalemleri bu bütçeye ekleyebilirsiniz.

Yatırımlık dairede amortisman nasıl hesaplanır?

Günlük dilde “amortisman süresi” diye kullanılan basit geri ödeme hesabının iki yaygın biçimi vardır:

Brüt kira çarpanı, ay = Satın alma fiyatı / Aylık brüt kira.

Brüt basit geri ödeme, yıl = Satın alma fiyatı / Yıllık brüt kira.

10.000.000 TL fiyat ve aylık 50.000 TL kira varsayımında çarpan 200 ay; brüt süre yaklaşık 16,7 yıldır. Bu hesap boş kalma, gider ve alım masrafı içermez. Vergi mevzuatındaki muhasebe amortismanı ile aynı kavram değildir.

Daha gerçekçi karşılaştırmada paya toplam edinim maliyetini, paydaya giderlerden sonra kalan yıllık işletme gelirini koyun.

Yıllık net işletme geliri = Tahsil edilmesi beklenen yıllık kira − Malikin işletme giderleri.

Net işletme getirisi = Yıllık net işletme geliri / Toplam edinim maliyeti × 100.

Brüt ve net hesap örneği

Varsayımlar: 10 milyon TL alış fiyatı, alım ve ilk hazırlık için toplam 500.000 TL ek gider, aylık 50.000 TL kira, yılda bir ay boşluk ve yıllık 50.000 TL malik gideri.

Kalem	Varsayımsal tutar
Toplam edinim maliyeti	10.500.000 TL
12 aylık brüt kira potansiyeli	600.000 TL
Bir ay boşluk sonrası kira	550.000 TL
Malik işletme giderleri	50.000 TL
Yıllık net işletme geliri	500.000 TL
Net işletme getirisi	Yaklaşık %4,76
Net işletme geliriyle basit geri ödeme	21 yıl

Buradaki net işletme geliri; kredi ödemesi ve yatırımcının kişisel gelir vergisi öncesidir. Örnek 50.000 TL giderin içinde malike kalan aidat, bakım, sigorta ve emlak vergisi gibi yıllık işletme kalemleri varsayılmıştır. Kendi mülkünüzde her kalemi ayrı yazın.

500.000 TL ek edinim giderini başlangıç maliyetine yazdıktan sonra her yıl yeniden gider düşmeyin. Aynı şekilde kiracının ödediği aidatı malikin sürekli ödediği gider gibi saymayın; boşluk döneminde malike kalan kısmı hesaba katın.

Kredi kullanıyorsanız ikinci bir hesap gerekir

Taşınmazın işletme getirisi ile cebinizde kalan para aynı ölçü değildir.

Yıllık nakit akışı = Tahsil edilen kira − Malik giderleri − Kredi taksitleri − İlgili vergi ve diğer nakit çıkışları.

Kredi taksitinde ana para ve finansman maliyeti farklı unsurlardır; ana para ödemesi bir yandan borcu azaltır. Kaldıraçlı yatırım kararında peşinatı, toplam geri ödemeyi ve kötü senaryoda taksit karşılama gücünü ayrı inceleyin. Pozitif brüt kira, pozitif aylık nakit akışını garanti etmez.

Arsa, dükkân, daire ve rezidans karşılaştırması

Mülk türü	Kararı belirleyen ana kontrol
Daire	Sürdürülebilir kiracı talebi, bina durumu, aidat, gerçek kira ve yeniden satış kitlesi
Dükkân	Mikro konum, cephe, kullanım/ruhsat uyumu, kiracı gücü ve sözleşmenin net ekonomik koşulları
Rezidans	Tapudaki kullanım, aidat ve işletme giderleri, yönetim planı, rakip arz ve çıkış fiyatı
Arsa	İmar ve plan notları, hukuki erişim, hisse durumu, altyapı ve bekleme süresinin maliyeti

Düzenli gelir istiyorsanız daireye nasıl bakmalısınız?

Ulaşım, iş ve eğitim odaklarına erişim, kullanışlı plan, bina bakımı ve kiracı bütçesi birlikte değerlendirilir. Mahallenin popüler olması, her sokak ve her katın aynı hızda kiralanacağı anlamına gelmez. Mevcut kira ile yeni kiralama hedefini ayrı görün; hukuki dayanağı olmadan “kirayı hemen piyasa seviyesine çıkarırım” hesabı yapmayın.

Dükkân neden farklı analiz ister?

Aynı kira, aynı risk demek değildir. Kiracının işinin sürdürülebilirliği, cephe, yaya erişimi, kullanım imkânı ve sözleşme önemlidir. Brüt/net kira, stopaj veya KDV koşullarını sözleşme ve tarafların durumuna göre mali müşavirle netleştirin. Aynı kirayı getiren iki dükkânın neden farklı değerlendiğini ayrıca inceleyebilirsiniz.

Rezidansta yüksek kira tek başına yeterli mi?

Hayır. Yüksek aidat kiracının toplam konut bütçesini yükseltir; boşluk döneminde malike kalan gider yatırım sonucunu değiştirir. “Rezidans” pazarlama adı, tapudaki nitelik veya serbest günlük kiralama hakkı değildir. Kısa süreli kiralama varsayımını izinler, yönetim planı ve işletme koşulları doğrulanmadan gelir hesabına eklemeyin.

Arsa ne zaman farklılaşır?

Pek çok arsa senaryosunda düzenli kira geliri yoktur; yatırımın sonucu değer artışı ve çıkış imkânına dayanır. Plan değişikliğini kesinleşmiş hak gibi fiyatlamayın. İmar durumu, parselin yola ve altyapıya erişimi, terk/kısıtlama durumları ve varsa tarımsal kullanım hükümleri resmî kayıtlardan araştırılır. TKGM Parsel Sorgu konum için başlangıçtır; tek başına imar hakkı veya mülkiyet teyidi değildir.

Satın almadan önce yedi kontrol

1. Gerçek toplam maliyet: Alış, işlem, ilk hazırlık ve yedek nakit.

2. Kiralanabilirlik: İlan kirası değil, karşılaştırılabilir ve gerçekleşebilir kira.

3. Hukuki durum: Güncel takyidat ve tapu kaydı.

4. Teknik durum: Binanın güvenliği, bakım ihtiyacı, ruhsat ve proje uyumu.

5. İşletme giderleri: Aidat, boşluk, bakım, sigorta ve vergi.

6. Çıkış planı: Kime, hangi koşullarda, ne kadar bekleyerek satabilirsiniz?

7. Kötü senaryo: İki ay boşluk, daha düşük kira veya beklenmedik onarım halinde nakit akışı.

Kira artışını ve mülk değer artışını aynı oranda, kesintisiz gerçekleşecekmiş gibi yazmayın. Enflasyon, vergiler, finansman ve satış masrafları toplam sonucu değiştirir. Basit geri ödeme süresi, gelecekteki nakitlerin bugünkü değerini hesaplamaz.

Sık sorulan sorular

İyi amortisman süresi kaç yıl?

Herkes ve her mülk için değişmez tek bir eşik yoktur. Aynı hesap tanımıyla bulunan süreyi, mülkün riski, gelir kalitesi, alternatifleri ve likiditesiyle karşılaştırın.

Kısa kira çarpanı her zaman iyi yatırım mı?

Hayır. Yüksek gider, zayıf bina, sorunlu kiracı veya hukuki kısıtlama kısa görünen çarpanın avantajını ortadan kaldırabilir.

Değer artışını net kira getirisine eklemeli miyim?

Ayrı senaryolarla takip edin. Net kira işletme geliridir; henüz gerçekleşmemiş satış kazancı bununla aynı şey değildir.

Bütçenize uygun mülkleri aynı tabloda karşılaştıralım

Ben Taylan Hersek. Kadıköy’deki konutlar ve ticari gayrimenkullerde bütçe, kira hedefi, kullanım ve çıkış planını birlikte değerlendiriyorum. Bütçenizi, aylık gelir hedefinizi ve yatırım sürenizi paylaşın; uygun mülkleri ortak ölçütlerle karşılaştıralım.

WhatsApp’tan yatırım hedefinizi paylaşın · +90 544 806 83 33

İlgili okuma: Kadıköy’de brüt ve net kira getirisi · Dubleksi ikiye bölmenin hesabı

Resmî kontrol kaynakları: Web Tapu, GİB ve mülkün bulunduğu belediyenin güncel imar kayıtları. Bu rehber genel karşılaştırma çerçevesidir; belirli bir mülk için getiri veya değer artışı taahhüdü değildir.

Kapak görseli yapay zekâ ile üretilmiştir; temsili bir anlatımdır, belirli bir ilanı veya resmî belgeyi göstermez.