Kadıköy’de Kira Getirisi: Brüt, Net ve Amortisman Hesabı

Kadıköy’de yatırım için ev bakarken yüksek kira tutarı tek başına yeterli değildir. O kirayı elde etmek için ne kadar sermaye bağladığınız ve yıl sonunda elinizde ne kaldığı, iki evi karşılaştırırken daha anlamlı sorulardır. Bu rehberde 21 mahallenin brüt getirisini, geri dönüş süresini ve giderlerin hesabı nasıl değiştirdiğini birlikte ele alıyorum.

Kadıköy’de brüt kira getirisi ne kadar?

Endeksa’nın Ağustos 2026 bölgesel verisinde Kadıköy için brüt getiri %5,19, yuvarlanmış amortisman süresi 19 yıl. Mahalleler arasında Rasimpaşa %8,47 ile öne çıkarken Fenerbahçe’de oran %4,58. Bu fark, her Rasimpaşa dairesinin her Fenerbahçe dairesinden daha iyi yatırım olduğu anlamına gelmez; satın alma fiyatı, bina koşulları, kiralanabilirlik ve masraflar daire özelinde incelenmelidir.

Veriler gerçekleşmiş tekil satış veya imzalanmış kira sözleşmesi değildir. Bölgesel model tahminleridir ve bu yazıda Ağustos 2026 dönemi için kullanılır. İlan veya pazarlık aşamasında güncel emsallerle yeniden kontrol etmek gerekir.

Brüt getiri ve geri dönüş süresi nasıl hesaplanır?

Brüt yıllık getiri (%) = aylık kira × 12 ÷ satın alma bedeli × 100.

Basit amortisman (yıl) = satın alma bedeli ÷ yıllık brüt kira.

Örneğin 10.000.000 TL’ye alınan, ayda 50.000 TL kira sağlayan varsayımsal bir evin yıllık brüt kirası 600.000 TL olur. Brüt getiri %6, basit geri dönüş süresi yaklaşık 16,7 yıldır. Kira çarpanı ay cinsinden 200’dür; 200 ayı 200 yıl gibi okumamak gerekir.

Bu sabit kira hesabı gelecekteki kira artışını, enflasyonu, paranın zaman değerini veya satış değerindeki değişimi içermez. “16,7 yılda kesin kendini öder” şeklinde bir taahhüt değildir. Daha geniş çerçeve için kira çarpanı ve gayrimenkul yatırımı rehberine bakabilirsiniz.

21 mahallenin brüt kira getirisi tablosu

Mahalle	Brüt getiri (%)	Süre (yıl)	Kira (TL/m²/ay)
Rasimpaşa	8,47	12	597
Koşuyolu	5,97	17	631
Acıbadem	6,77	15	624
Hasanpaşa	7,54	13	550
Osmanağa	6,48	15	714
Caferağa	6,61	15	690
Zühtüpaşa	5,17	19	752
Fenerbahçe	4,58	22	976
Feneryolu	5,52	18	851
Eğitim	7,76	13	675
Fikirtepe	6,44	16	652
Dumlupınar	6,37	16	623
Merdivenköy	6,08	16	687
Göztepe	5,64	18	879
Caddebostan	4,82	21	963
Suadiye	5,52	18	939
Bostancı	5,92	17	807
Erenköy	5,33	19	860
Sahrayıcedit	6,51	15	711
19 Mayıs	5,96	17	767
Kozyatağı	5,94	17	763

Kaynak: Endeksa, Ağustos 2026. Süre sütunu kaynağın yuvarlanmış yıl değeridir; 100 ÷ getiri hesabıyla bire bir aynı çıkmayabilir. Kira sütunu aylık metrekare ortalamasıdır. Farklı konut örneklemlerinden üretilen bölgesel ortalamalar, belirli bir ev için kira teklifi yerine kullanılamaz.

Aynı 10 milyon TL bütçe nasıl karşılaştırılır?

Bölgesel oranları aynı varsayımsal bütçeye uyguladığımızda Kadıköy geneli için yıllık 519.000 TL, Rasimpaşa için 847.000 TL, Fenerbahçe için 458.000 TL brüt gelir karşılığı çıkar. Örneğin 10.000.000 × 0,0847 = 847.000 TL. Bunlar o bütçeyle bulunabilecek somut bir dairenin garantili kiraları değil, oranların farkını gösteren matematik örnekleridir.

Yüksek getiri görülen seçeneği incelerken bakım ihtiyacını, mevcut kullanımını, gerçekçi kira talebini ve yeniden satış koşullarını sorun. Bütçe ve metrekare karşılaştırmasını Kadıköy mahalle fiyat atlasıyla birlikte yapmak daha bütünlüklü bir başlangıç sağlar.

Net gelir hesabında hangi giderler var?

İlan kirasını 12 ile çarpmak başlangıçtır. Boş kalma, bakım, mal sahibine ait giderler, sigorta ve vergiler fiili sonucu değiştirir. Finansman kullanıyorsanız kredi maliyeti ve nakit akışını ayrıca ele almalısınız.

Varsayımsal örneğimizde ev bir ay boş kalırsa tahsilat 550.000 TL’ye düşer. Yıllık 50.000 TL mal sahibi gideri varsayalım: kalan tutar 500.000 TL’dir. Satın alma ve başlangıç masraflarıyla toplam yatırılan sermaye 10.400.000 TL kabul edilirse, gelir vergisi ve finansman öncesi giderler sonrası oran 500.000 ÷ 10.400.000 × 100 = %4,81 olur. Bu tutarı vergi sonrası net kazanç diye adlandırmak doğru olmaz.

Bu örnekteki 400.000 TL başlangıç gideri yasal bir harç oranı değildir; yalnızca hesap varsayımıdır. Kendi işleminizde her masrafı ve vergi durumunuzu ayrı hesaplayın.

Sık sorulan sorular

En yüksek brüt getirili mahalleyi seçmek yeterli mi?

Hayır. Bölgesel oran ön eleme sağlar. Dairenin gerçek fiyatı, beklenen tahsilatı, teknik durumu ve giderleri birlikte değerlendirilmelidir.

19 yıl amortisman, 19 yıl boyunca aynı kira mı demek?

Hayır. Bu, fiyatı dönemsel yıllık brüt kiraya bölen basit bir göstergedir. Gelecekteki kira ve değer değişimini tahmin etmez.

Kira geliri kadar bina durumuna da bakmalı mıyım?

Evet. Bakım ve olası yenileme giderleri nakit akışını değiştirebilir. Yeni ve eski bina karşılaştırmasında fiyat verilerini teknik inceleme ihtiyacından ayrı ele alıyorum.

Evinizin kira potansiyelini birlikte değerlendirelim

Mahalle, net alan, bina yaşı, kullanım durumu ve hedef bütçenizle başlayabiliriz. WhatsApp’tan KİRA GETİRİSİ yazarak ulaşın; bölgesel veriyi evinize uygun emsallerle birlikte değerlendirelim.

Kaynaklar ve veri dönemi

• Endeksa Kadıköy satılık konut analizi ve kiralık konut analizi: Ağustos 2026.

• Hesap örnekleri Taylan Hersek tarafından açıklama amacıyla hazırlanmıştır; belirli bir portföyün gelir vaadi değildir.