top of page
Ara

Binayı Kentsel Dönüşüme Sokmak İçin Ne Yapmalı? Malikler İçin 8 Adım

Yazarın fotoğrafı: Taylan Hersek
Taylan Hersek
9 Eki
5 dakikada okunur
Kentsel dönüşümü başlatacak malikler için toplantı masası, apartman maketi ve mimari planlar; temsili görsel

Taylan Hersek | Kadıköy Emlakçısı • Son kaynak kontrolü: 9 Ekim 2026


Binayı kentsel dönüşüme sokmak için ne yapmalı? İlk iş, binanın belgelerini ve teknik durumunu ortaya koymak; ardından resmî süreç, uygulanabilir proje ve bütçeyi birlikte planlamaktır. Yalnızca bir müteahhitle fiyat konuşmak yeterli değildir. Maliklerin hangi konuda, hangi belgeye dayanarak karar verdiği açık olmalıdır.


Bu rehber, tek bir apartman için 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı sürecine odaklanır. Alan bazlı dönüşüm veya farklı yenileme modellerinde yol değişebilir. Kadıköy’deki evini dönüşüm öncesinde satmayı, süreçte kalmayı veya yeni bir ev almayı düşünen maliklerin de aynı hazırlık dosyasına ihtiyacı vardır.


1. Ortak bir bina dosyası hazırlayın


Tapu ve bağımsız bölüm bilgilerini, arsa paylarını, ulaşılabilen onaylı projeleri, ruhsat ve yapı kullanma belgelerini bir araya getirin. Eksik belgeler için belediyenin ilgili birimleriyle görüşün. Malik ve yetkili temsilci listesini güncel tutun; özel bilgileri yalnızca süreç için gereken kişilerle paylaşın.


Amaç ilk toplantıda herkesin aynı veriye bakmasıdır. “Benim evim daha büyük”, “buraya kat çıkar” veya “bizim payımız farklı” gibi konuları tahminle çözmeye çalışmak sonraki aşamaları zorlaştırır. Mevcut kullanım ile resmî proje arasındaki farkları ayrıca not edin.


2. Riskli yapı tespitini doğru kanaldan başlatın


KDB’nin resmî açıklamasına göre riskli yapı tespiti için bir malikin veya kanuni temsilcisinin başvurusu yeterli olabilir; bu başvuru, tüm maliklerin yükleniciyle anlaşmasını gerektirmez. Tespit, KDB tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar üzerinden yapılır. Arsa paylı tapu ve yapı sahipliği gibi özel durumları başvuru öncesinde teyit edin.


Kuruluşun yetkisini güncel resmî listeden kontrol edin; hizmet kapsamını, ücretini ve raporlama sürecini yazılı isteyin. Bir ön inceleme, genel gözlem veya sözlü kanaat ile resmî riskli yapı tespitini aynı belge gibi değerlendirmeyin. Teknik sonucu gayrimenkul danışmanından değil, yetkili teknik kuruluştan alın.


3. Bildirimleri ve süreleri takip edecek düzeni kurun


KDB açıklamasında riskli yapı tespiti bildirimi için binaya asma, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı düzenlenir. İtiraz süresi, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gündür. Dosyanıza ait bildirim tarihlerini ilgili idare ve avukatınızla kontrol edin.


Apartman grubuna mesaj atılması, resmî bildirim takibinin yerini tutmaz. Bir evrak takvimi hazırlayın: belge adı, bildirim tarihi, yapılacak işlem, sorumlu kişi ve tamamlanma durumu. Yüklenici görüşmelerinin sürmesi, resmî güvenlik ve tahliye yükümlülüklerini kendiliğinden ertelemez.


4. Yeniden yapımın fizibilitesini ve teknik seçenekleri değerlendirin


Mimar ve mühendislerle mevcut imar koşullarını, yapılabilecek projeyi ve dairelerin kullanımını inceleyin. Riskli yapıda güçlendirme seçeneği; teknik uygunluk, gerekli karar, proje ve ruhsat koşullarına bağlıdır. Sadece “yıkmak istemiyoruz” demek yeterli olmaz.


Yeniden yapım için de “herkese şu kadar metrekare” sözünü tek başına kabul etmeyin. Daire dağılımı, net alan, kat, cephe, ortak alanlar ve otopark gibi başlıkları birlikte görün. Kadıköy’de aynı mahalledeki iki parsel bile proje koşulları bakımından aynı sonucu vermeyebilir.


5. Yüklenici tekliflerini aynı kapsamla karşılaştırın


Mümkünse birden fazla yazılı teklif alın. Karşılaştırma yapabilmek için her firmaya aynı ihtiyaç ve belge setini verin. Bir teklifin daha ucuz görünmesi, tüm giderleri içerdiği veya daha güvenli olduğu anlamına gelmez.


  • Maliklere kalacak daireler: kat, cephe, net alan ve paylaşım düzeni.

  • Ödenecek bedel: kapsam, taksitler, bedel değişikliği ve ek iş hükümleri.

  • Yapım kalitesi: teknik şartname ve kullanılacak malzemelerin tanımı.

  • Takvim: başlangıç koşulları, teslim hedefi ve gecikme hükümleri.

  • Güvence: teminatlar, referanslar, yüklenicinin iş kapasitesi ve sözleşme incelemesi.


Fiyat ile birlikte uygulanabilirliği değerlendirin. Bir dairenin satış potansiyeli yalnızca yeni olmasına bağlı değildir; planın kullanışlılığı, konumu ve piyasadaki alternatifleri de önemlidir. Gayrimenkul danışmanı bu piyasa karşılaştırmasına katkı sunabilir.


6. Malik kararını ve sözleşmeyi usulüne uygun hazırlayın


Riskli yapı kesinleştikten sonraki yeni uygulama kararlarında esas, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğudur. Bu, daire veya kişi sayısına göre basit bir sayım değildir. Karara katılmayan maliklere bildirim ve devamındaki işlemler ayrıca usule tabidir.


Toplantı tutanağı, paylaşım düzeni, vekâletler ve yüklenici sözleşmesini bu alanda çalışan bir avukatla hazırlayın. Toplantıda anlaşılan koşulların sözleşme eklerine aynı açıklıkla girmesini sağlayın. Her malikin kendi dairesi ve ödeme yükü bakımından neyi kabul ettiğini anlayabilmesi gerekir.


Salt çoğunluk bulunması, diğer maliklerin haklarının yok sayılabileceği anlamına gelmez. Anlaşmazlık varsa kişisel baskı kurmak yerine mevzuattaki bildirim ve başvuru yollarını uzman desteğiyle izleyin.


7. Yapım bütçesi kadar taşınma bütçesini de planlayın


Her malik için bir nakit akışı çıkarın: başlangıç ödemesi, yapım sürecindeki taksitler, geçici konut, taşınma ve ek gider rezervi. Geliri, birikimi ve kredi kullanma imkânı farklı olan maliklerin aynı ödeme planını taşıması kolay olmayabilir.


Yarısı Bizden, kira yardımı veya diğer finansman imkânlarını ilgili programın güncel koşullarıyla inceleyin. Başvurulabilecek destek ile onaylanmış desteği ayrı gösterin. Hibe ile geri ödemeli krediyi de aynı gelir kalemine yazmayın. Süre uzaması halinde bütçenin nasıl tamamlanacağını en başta konuşun.


Bir malik için dönüşümde kalmak, diğeri için mevcut hakkını uygun koşullarda satmak daha uygulanabilir olabilir. Bu kararı yalnızca komşuların tercihine göre değil, kişinin ihtiyacı ve belgelere dayalı maliyet tablosuyla değerlendirin.


8. Ruhsat, tahliye, yapım ve teslimi belgeyle takip edin


İlgili idarenin işlem ve izin sırasını esas alın. Tahliye ve yıkım işlemlerini yetkili profesyonellerle, güvenlik kurallarına ve resmî bildirimlere uygun yürütün. Maliklerin kendi başına yıkım veya yapısal müdahale yapması doğru bir başlangıç değildir.


Süreç ilerledikçe ruhsat, sözleşme takvimi, ödeme belgeleri ve teknik ilerleme raporlarını düzenli arşivleyin. Teslim aşamasında bağımsız bölümün sözleşme ve projeyle uyumunu, eksik iş listesini, kullanım izni ve tapu işlemlerinin durumunu ilgili uzmanlarla kontrol edin. Anahtar teslimi, bütün belge kontrollerinin tamamlandığı anlamına gelmeyebilir.


İlk malik toplantısında hangi beş konu konuşulmalı?


Bu toplantının amacı herkesi aynı gün imzaya zorlamak değil, belirsizlikleri azaltacak iş bölümünü kurmaktır. Tutanağa alınan görevler ve tarihler, aylarca süren sözlü görüşmelerden daha kullanışlı bir başlangıç sağlar.


  • Hangi belgeler elimizde, hangileri eksik?

  • Teknik inceleme ve resmî başvuru için hangi yetkili kuruluşlarla görüşülecek?

  • İmar ve proje seçeneklerini kim inceleyecek?

  • Teklifler hangi ortak ölçütlerle karşılaştırılacak?

  • Belge takibi, hukuk desteği ve bireysel bütçe hazırlığı nasıl yürütülecek?


Taylan Hersek bu süreçte hangi konuda yardımcı olabilir?


Kadıköy Emlakçısı Taylan Hersek olarak dönüşüm öncesi satış fiyatını, mevcut hakkın piyasadaki karşılığını, alıcıların sorularını ve alternatif ev seçeneklerini birlikte değerlendirebiliriz. Binanızdaki maliklerin satış veya alım ihtiyaçları için görüşebiliriz.


Risk tespiti mühendislik kuruluşunun, proje mimar ve mühendislerin, sözleşme avukatın, resmî karar ve izinler ilgili idarenin alanıdır. Benim katkım, gayrimenkul kararınızı piyasa verileri ve açık bir satış ya da alım planıyla desteklemektir. Dönüşüm öncesinde evinizi satmayı veya başka bir eve geçmeyi düşünüyorsanız bana ulaşın.




Sık sorulan sorular


Kentsel dönüşümü başlatmak için ilk yapılacak iş nedir?


Bina dosyasını toparlayıp teknik ve resmî süreci yetkili kuruluşlarla netleştirin. Yüklenici teklifleriyle birlikte proje, haklar ve bütçe de değerlendirilmelidir.


Risk tespiti için bütün maliklerin onayı şart mı?


KDB açıklamasına göre bir malik veya kanuni temsilcisi başvurabilir. Başvuru ile sonraki proje ve sözleşme kararları farklı aşamalardır; özel tapu durumları ayrıca kontrol edilmelidir.


En ucuz müteahhit teklifi en iyi teklif midir?


Tek başına fiyat yeterli değildir. Teslim edilecek daireler, ödeme kapsamı, teknik şartname, teminatlar ve teslim koşulları aynı ölçütlerle karşılaştırılmalıdır.


Dönüşüm başlamadan evimi satmayı değerlendirebilir miyim?


Satış seçeneği mevcut tapu, süreç ve sözleşme koşullarına göre incelenebilir. Taylan Hersek ile piyasa fiyatı, sunum ve alıcıların ihtiyaç duyacağı belgeler üzerinde çalışabilirsiniz.


İlgili rehberler





Resmî kaynaklar ve bilgi notu





Bu yazı genel bilgilendirme ve gayrimenkul kararlarına hazırlık içindir. Teknik ve hukuki değerlendirmeler, güncel mevzuat ve taşınmazın kendi dosyası üzerinden ilgili uzmanlarla yapılmalıdır. Kapak, yapay zekâ ile hazırlanmış temsili bir görseldir; gerçek bir portföy veya proje vaadi değildir.

Yorumlar

bottom of page