top of page
Ara

Kentsel Dönüşüme Girecek Ev Alınır mı? Alıcılar İçin 10 Kontrol

Yazarın fotoğrafı: Taylan Hersek
Taylan Hersek
9 Eki
5 dakikada okunur
Kentsel dönüşüme girecek ev satın alma rehberi için eski ve yeni apartmanlar, mimari plan ve anahtarlar; temsili görsel

Taylan Hersek | Kadıköy Emlakçısı • Son kaynak kontrolü: 9 Ekim 2026


Kentsel dönüşüme girecek ev alınır mı? Doğru fiyat, belgelenmiş proje koşulları ve bütçenize uygun bir bekleme süresi varsa değerlendirilebilir. Ancak eski bir ev satın almak, kendiliğinden yeni bir daireye ve garantili kazanca sahip olmak demek değildir. Satın aldığınız mevcut hakkı, üstleneceğiniz ödemeleri ve gelecekte teslim edilmesi öngörülen daireyi birlikte incelemelisiniz.


Kadıköy’de, özellikle Göztepe ve Merdivenköy gibi yerleşik mahallelerde ev arayan alıcılar için dönüşüm potansiyeli önemli bir karar başlığıdır. Taylan Hersek | Kadıköy Emlakçısı olarak alım kararında önce belgenin, sonra fiyatın konuşulmasını önemsiyorum. Bu rehber, ilanı beğenmek ile bilinçli teklif vermek arasındaki kontrol listesidir.


1. “Dönüşüme girecek” ifadesinin hangi aşamayı anlattığını öğrenin


Komşuların dönüşümü konuşması, yükleniciden teklif alınması, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve yapı ruhsatının alınması aynı aşama değildir. Satıcıdan süreci anlatmasını ve mevcut belgeleri paylaşmasını isteyin. Henüz ortada yalnızca bir beklenti varsa, teklifinizi tamamlanmış bir projeye göre vermeyin.


Üç ayrı sütun hazırlayın: bugün doğrulanan bilgiler, henüz teklif aşamasındaki koşullar ve varsayımlar. “Bir yıl içinde biter” gibi sözleri yazılı takvim, başlangıç koşulları ve sözleşmedeki teslim hükümleriyle karşılaştırın.


2. Tapuda tam olarak hangi hakkı satın aldığınızı kontrol edin


Güncel tapu kaydı, bağımsız bölüm bilgisi, arsa payı ve takyidatlar uzman incelemesinin başlangıcıdır. İpotek, haciz, şerh veya süreçten kaynaklanan bir kısıtlama varsa satışa etkisini işlemden önce netleştirin. Bina yıkılmışsa devredilen hakkın niteliğini özellikle açıklığa kavuşturun.


İlandaki daire numarası ile resmî kayıtlardaki bağımsız bölüm eşleşmeli. Mevcut kullanımda eve katılmış bir çatı, bahçe veya ortak alanın yeni projede aynı şekilde size verileceğini varsaymayın.


3. Yeni daireyi söylentiye göre değil, proje ve sözleşmeye göre değerlendirin


“Bir kat fazlası çıkacak” veya “her daire büyüyecek” gibi ifadeler tek başına alım gerekçesi olmamalı. Mimarın inceleyeceği imar koşulları, proje aşaması ve paylaşım düzeni belirleyicidir. Yeni dairenin katı, cephesi, net alanı, balkonları ve otopark hakkı mümkün olduğunca açık biçimde gösterilmeli.


Arsa payı gelecekte teslim edilecek dairenin metrekaresiyle aynı şey değildir. Eski dairenin ilan brütü ile yeni projenin net alanını karşılaştırmak da yanıltır. Aynı alan tanımını kullanın; mobilya yerleşimi ve oda ölçülerine bakın.


4. Kalan katkı payını ve ödeme takvimini yazılı öğrenin


Satış fiyatının dışında yükleniciye ne kadar ödeme yapılacak? Satıcının ödediği tutar hangisi, sizin üstleneceğiniz bakiye hangisi? Bedel sabit mi, hangi koşullarda değişebilir? Vergi, harç, proje giderleri ve ek işler teklifin içinde mi? Bu soruların cevabını tek bir maliyet çizelgesinde toplayın.


Bir devlet desteği veya kredi beklentisini kesinleşmiş gelir gibi yazmayın. Satın alma zamanı ve önceki malikin yararlanma durumu destek uygunluğunu etkileyebilir. KDB kira yardımı kılavuzundaki devir koşulları dahil, dosyanızın durumunu ilgili idareden teyit edin.


5. Yükleniciyi ve devir hükümlerini inceletin


Tamamlanan projeler, teslim referansları, teknik şartname ve finansman planı aynı dosyada değerlendirilmeli. Sözleşmede gecikme, teminat, eksik iş, ek ödeme ve anlaşmazlık halinde uygulanacak hükümleri avukatınıza inceletin.


Mevcut malikin imzaladığı sözleşmenin alıcıya nasıl yansıyacağı ayrıca açıklığa kavuşmalı. Satıştan önce kimlerin hangi belgeyi imzalayacağını ve varsa onay gerekliliklerini belirleyin. Bir broşür veya mesajlaşma, kapsamlı sözleşme incelemesinin yerini tutmaz.


6. Bekleme süresini ve geçici konut ihtiyacını hesaba katın


Yıkım, ruhsat, yapım ve teslim takvimini tek bir tarih gibi düşünmeyin. Süre uzarsa nerede oturacağınızı, kaç ay kira karşılayabileceğinizi ve nakit rezervinizin ne kadar dayanacağını hesaplayın.


Kiracılı bir daire alıyorsanız sözleşme, kullanım ve tahliye konularını ayrıca inceletin. Satın almanın veya dönüşüm beklentisinin kendiliğinden istediğiniz tarihte boş teslim sağlayacağını varsaymayın.


7. Kredi kullanılabilirliğini tekliften önce bankaya sorun


Planınızı konut kredisine dayandırıyorsanız taşınmazın mevcut tapu ve yapı durumuyla başvurunuzu bankaya önceden değerlendirtin. İlandaki “krediye uygun” ifadesi, size ve bu dosyaya verilmiş kredi onayı değildir. Kredi çıkmaması halinde ödeyeceğiniz kapora ve üstleneceğiniz yükümlülükleri de imza öncesinde avukatınızla netleştirin.


8. Toplam maliyeti tek hesapta görün


Tamamen varsayımsal bir örnek: satın alma bedeli 6.000.000 TL, kalan dönüşüm katkısı 1.500.000 TL, alım ve diğer işlem giderleri için varsayılan toplam 250.000 TL, 24 aylık geçici konut maliyeti aylık 30.000 TL olsun. Geçici konut gideri 720.000 TL; bu dört kalemin toplamı 8.470.000 TL eder.


Bu tutara finansman maliyeti, taşınma, olası ek işler ve gecikme rezervi dahil değildir. Örnekteki işlem gideri bir resmî tarife, kira ise piyasa tahmini değildir. Kendi teklifiniz ve belgelerinizle değiştirin. Kredi, geri ödenecek finansman olduğu için toplam maliyetten hibe gibi düşülmez.


Gelecekteki satış değerini bugünden kesinleştiremezsiniz. Karşılaştırmayı aynı konum, alan, kat, cephe ve teslim düzeyindeki alternatiflerle yapın; tek bir yüksek ilan fiyatını beklenen satış bedeli kabul etmeyin.


9. Binanın bugünkü durumunu göz ardı etmeyin


Dönüşüm beklentisi, mevcut binada güvenle oturulabileceğine dair teknik değerlendirme değildir. Yapı güvenliğini bina yaşı, boya veya dekorasyondan çıkarmayın. Teknik incelemeyi yetkili uzmanlara bırakın; riskli yapı tespiti için KDB tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar üzerinden resmî süreç işletilir.


10. Kararı üç soruyla verin


Üç soruya da gerekçeli cevap verebiliyorsanız teklif aşamasına geçebilirsiniz. Kritik belge eksikse önce belgeyi tamamlayın. Hak, maliyet veya teslim koşulları açıklanamıyorsa sırf “fırsat kaçıyor” düşüncesiyle acele etmeyin.


  • Belgeler tutarlı mı? Tapu, proje, sözleşme ve satıcının anlatımı birbiriyle uyuşuyor mu?

  • Toplam yük taşınabilir mi? Ek ödemeler ve gecikme senaryosunda bütçeniz yeterli mi?

  • Alternatiften iyi mi? Aynı toplam bütçeyle bugün alınabilecek evler karşısında beklemek anlamlı mı?


Kadıköy’de dönüşüm potansiyeli olan ev alırken birlikte neyi değerlendirebiliriz?


Taylan Hersek ile mevcut satış fiyatını, çevredeki karşılaştırılabilir seçenekleri, alıcı olarak soracağınız soruları ve toplam bütçenizi birlikte değerlendirebilirsiniz. Teknik proje incelemesi mühendis ve mimarın; sözleşme ve hak incelemesi avukatın alanıdır. Gayrimenkul danışmanlığı bu çalışmaların sonuçlarını alım kararına ve pazarlığa bağlamaya yardımcı olur.


Satıcıysanız aynı kontrol listesi işinize yarar: süreç belgeleri, kalan ödemeler ve dairenin mevcut durumunu düzenli sunmak, ciddi alıcıların karar vermesini kolaylaştırır. Dönüşüm potansiyeli olan evinizi almak veya satmak için bana ulaşabilirsiniz.




Sık sorulan sorular


Kentsel dönüşüme girecek ev almak mantıklı mı?


Belgeler, toplam maliyet ve bekleme süresi bütçenizle uyumluysa değerlendirilebilir. Sadece binanın eski olması veya ilan fiyatının düşük görünmesi, iyi yatırım olduğu anlamına gelmez.


Dönüşüme girecek ev alırken hangi belgeler istenmeli?


Güncel tapu bilgileri, mevcut dönüşüm aşamasını gösteren belgeler, varsa proje ve yüklenici sözleşmesi, teknik şartname, ödeme dökümü ve teslim koşulları istenmelidir. Dosyanın gerektirdiği ek belgeleri ilgili uzmanlarla belirleyin.


Satıcının söylediği katkı payı dışında ödeme çıkar mı?


Teklifin kapsamına ve sözleşmeye bağlıdır. Ek işler, bedel değişikliği hükümleri, işlem giderleri, geçici konut ve finansman maliyetlerini ayrıca kontrol edin.


Kadıköy’de dönüşüm potansiyeli olan evimi satmak istiyorum; nereden başlamalıyım?


Tapu bilgilerini, sürecin mevcut aşamasını ve varsa yüklenici teklifini toparlayın. Taylan Hersek ile fiyatlandırma, sunum ve alıcıların soracağı başlıkları değerlendirebilirsiniz.


İlgili rehberler






Resmî kaynaklar ve bilgi notu





Bu yazı genel bilgilendirme ve gayrimenkul kararlarına hazırlık içindir. Teknik ve hukuki değerlendirmeler, güncel mevzuat ve taşınmazın kendi dosyası üzerinden ilgili uzmanlarla yapılmalıdır. Kapak, yapay zekâ ile hazırlanmış temsili bir görseldir; gerçek bir portföy veya proje vaadi değildir.

Yorumlar

bottom of page